El sector inmobiliario se apresta a vivir otro año de vacas flacas. El segmento de viviendas para alquiler está en vías de extinción, pero los precios de locales comerciales y viviendas podrían registrar una leve baja, debido a la merma del número de compradores.
Construcción en baja. Al cierre de 2008, apenas se concluyeron cerca de 70.000 viviendas, 15% por debajo de las 82.000 terminadas en 2007.
Si bien no será una crisis tan severa como la que atraviesan sus pares en países como Estados Unidos, España e Italia, el 2009 será para el sector inmobiliario venezolano otro año de vacas flacas. La evidente contracción de la demanda y reducción de las solicitudes de créditos para la compra de viviendas, arrojan proyecciones poco alentadoras para un área de negocios que viene de sufrir una caída de 30% en 2008. Los malos augurios tienen su sustento. Según los datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana (CIM), el total retransacciones efectivas, al cierre del primer trimestre del año, disminuyó 35% en comparación con el mismo período de 2008, por lo que se prevé que, al cierre de 2009, la caída del sector pudiera rondar el 40%.La situación no podría ser más contradictoria. Con un déficit, que los expertos ubican en 2 millones de viviendas, inversamente a lo esperado la oferta de inmuebles, tanto para la venta como para alquiler, viene disminuyendo de manera progresiva, pues, como señala Dinorah Moreno, presidenta de la cámara capitalina, muchos han sido los esfuerzos para estimular la demanda y pocos los enfocados en la construcción de nuevos desarrollos.Para Moreno, el origen de la divergencia se remonta a 2002, cuando el Gobierno Nacional, en un intento por incentivar la compra de viviendas, puso en marcha una política que obligó a la banca a destinar 10% de su cartera de créditos al área inmobiliaria. “Ello fue bueno, porque estimuló la compra, pero no se crearon los mecanismos necesarios para incentivar la oferta en la misma proporción”. En efecto, a partir de 2003 las solicitudes de compra experimentaron un vertiginoso crecimiento que alcanzó, en 2007, su punto máximo. Para ese año, sólo en Caracas se transaron más de 20.000 viviendas, 40% por encima de la media histórica de los últimos 22 años (unas 14.400 unidades). Varias razones justifican este incremento. Por un lado, a partir de ese año se comenzó a sentir el efecto de la fluidez del crédito y las bajas tasas de interés, lo que, aunado a un incremento de la liquidez producto de la bonanza petrolera, permitió a muchas personas acceder a una vivienda. Asimismo, los temores por un posible cambio de los patrones tradicionales de propiedad (reforma constitucional de por medio), impulsó a muchos dueños a desprenderse de inmuebles secundarios. Pero el despegue de las transacciones sacó a la venta una parte importante de las unidades disponibles, dejando al mercado desprovisto de nuevas posibilidades para mantener el flujo de la oferta. Y como reza el proverbio popular, 'de donde se saca y no se repone, tarde o temprano la escasez se impone'. Un dato adicional ayuda a comprender mejor la situación. Con base en estadísticas de la Cámara Inmobiliaria, en la última década más de 90% de las viviendas vendidas en los cinco municipios que conforman la zona metropolitana de Caracas, corresponden a unidades del mercado secundario, pues una desacertada planificación urbanística y la falta de estímulos para la construcción de viviendas nuevas, han afectado negativamente la generación de una oferta que satisfaga la creciente necesidad de los habitantes del valle.
Pandemia NacionalDesde que en la década de los años ´50 se produjo el masivo traslado de la población campesina a las ciudades, el déficit habitacional ha sido una constante en la historia venezolana. Por ello, con sus bemoles, la situación de la industria inmobiliaria a escala nacional no es muy distinta a la observada en la capital de la República: una demanda que supera con creces la disponibilidad de unidades para compra y alquiler.Considerado como un mal estructural, es común oír decir a los promotores inmobiliarios y constructores que ningún Gobierno ha sabido dar respuesta efectiva al problema. El actual no es la excepción. La ineficacia de un Ministerio, creado especialmente para atender el déficit, queda demostrada cuando, tras ocho jefes de cartera en apenas cuatro años, el despacho es absorbido por otro Ministerio que busca alcanzar la meta de construir 250.000 unidades anuales.En un intento por dar chance al positivismo, Francisco Neri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), afirma que un esfuerzo conjunto entre Gobierno y empresariado permitiría acabar con el déficit en un plazo no menor a 10 años, pero ello significa reglas de juego claras y mayor impulso al sector privado, responsable de la edificación de 70% de las nuevas construcciones en el país. Sin embargo, el optimismo de Neri choca contra una realidad que parece obstaculizar toda esperanza. El año pasado, cuando el gremio rebozaba de entusiasmo ante la posibilidad de alcanzar 110.000 unidades en todo el país, la promulgación de las 26 leyes de la Habilitante hizo trizas los buenos augurios. Al cierre del año, apenas se concluyeron cerca de 70.000 viviendas, 15% por debajo de las 82.000 terminadas en 2007, mientras que las transacciones efectivas se redujeron 30% entre un año y otro.Sobre las causas de este descenso, el presidente de CIV hace énfasis en la inflación (30,9%) que afectó los costos de producción, el desabastecimiento de materiales de construcción y la inevitable subida de precios de las unidades terminadas. En cuanto al primer punto, Neri señala que los costos operativos se elevaron al menos 28,8% en lo que a insumos se refiere (algunos incluso remontaron un alza de 51%), amén del aumento de 30% del salario mínimo que incidió en, prácticamente, la totalidad de los trabajadores de la industria. A la par de este incremento, el sector enfrentó no pocos inconvenientes para proveerse de insumos básicos como cemento, cabillas y materiales calcáreos, en parte como consecuencia de los desequilibrios sufridos por la nacionalización de las empresas cementeras y la Siderúrgica del Orinoco (Sidor), cuyas producciones se mantienen a la baja a un año de iniciados los procesos de estatización. Ineludiblemente, estos factores incidieron en el precio de los inmuebles nuevos y de segunda mano, cuyos costos se elevaron en un promedio de 35%, lo cual conllevó a una desaceleración de la oferta y, por consiguiente, una reducción del ritmo de producción. Futuro OscuroCon esta tela de fondo, el escenario no luce más favorable en 2009. “Aunque la meta del -desaparecido- Ministerio de Viviendas y Hábitat (Minvih) era terminar 107.000 casas este año, ojala las cosas mejoren y podamos llegar siquiera a 70.000. Pero lo vemos muy difícil”, acota Francisco Neri. Pese a ello, no todos los tonos de este cuadro son oscuros. Debido a la segura disminución de la demanda, por la caída del poder adquisitivo (que Datanálisis estima alrededor de 9% para este año), tanto Neri como Dinorah Moreno estiman que los precios de los inmuebles se mantendrán estables, previendo incluso una disminución hacia finales de año. “Nadie va a querer tener un inmueble frío, así que es posible una leve baja de precios para estimular la venta”, señala el presidente de la CIV. De vieja data, la preventa de inmuebles es un mecanismo que ha beneficiado a constructores y compradores por igual. A los primeros, porque obtienen capital de trabajo para la ejecución de nuevos emprendimientos, mientras que, para los segundos, se abre una brecha que facilita el financiamiento de su futuro hogar. No obstante, es una práctica común que los promotores inmobiliarios trasladen el valor del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) al precio final de la vivienda, lo que ha incidido en el aumento de los costos que ameritó la intervención de los poderes Ejecutivo y Legislativo, con miras a poner coto a uno de los indicadores que mayor impacto tiene en la inflación. La intención del Gobierno es prohibir el cobro del INPC con base en el costo final de la vivienda y limitarlo sólo al porcentaje de la inicial (generalmente 30% del valor del inmueble), así como impedir que el comprador cancele el aumento más allá de la fecha de entrega, convenido en el contrato que, por norma legal, es estipulado en 18 meses después del inicio de la construcción. En la práctica, un comprador puede esperar hasta cinco años antes de tener su llave en mano, período durante el cual ineludiblemente se encarece el bien. Consiente que algunos empresarios pudieron haber aplicado incorrectamente ese cobro, el presidente de la Cámara Inmobiliaria afirma que la medida podría convertirse en draconiana de no aplicarse con equidad. “Se califica al empresario como victimario, pero muchas veces los retrasos en la entrega obedecen a cuestiones ajenas al promotor”, afirma Francisco Neri. Las justificaciones sobran. Una versión reiteradamente ofrecida por el presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Fernando Azpúrua y secundada por los inmobiliarios, señala que obtener el permiso para el inicio de las obras puede tardar hasta dos años, una autorización del Ministerio del Ambiente se demora hasta año y medio y la venia de la autoridad municipal otros seis meses; ello sin contar con obstáculos menores, como problemas sindicales, protestas comunitarias, empalme del inmueble a la red de servicios públicos y consecución de materiales, entro otros. “Ese tiempo se traduce en costos se trasladan al inmueble”, afirma Dinorah Moreno, para quien la solución radica en agilizar la entrega de los permisos; mientras que Francisco Neri aboga para que la ley que regirá la materia tome en cuenta los obstáculos propios del negocio y permita flexibilizar los plazos. “Esperamos que la norma no sea un instrumento para paralizar las obras”.
En Vías de ExtinciónSi la contracción que afecta a las transacciones de compra-venta es motivo de preocupación para edificadores e intermediarios, la drástica reducción de unidades para alquiler hace bastante rato que superó los niveles de alarma, con el agravante de tratarse de un mercado que, hace varias décadas, vio desaparecer las iniciativas para la construcción de unidades específicamente enfocadas en el arrendamiento. Los números hablan por si solos. Hace cinco años, la proporción de inmuebles se dividía en 70% para la venta y 30% para el alquiler. Hoy el mercado de arrendamiento se ha reducido a 8% de las viviendas disponibles. ¿La causa? Seis años de congelamiento y regulación de cánones, por lo que los propietarios prefieren vender o mantener desocupados inmuebles secundarios para evitar los controles. Vigente desde abril de 2003, la congelación de los alquileres y la regulación del canon según la antigüedad del inmueble (están sujetos a esta medida las edificaciones levantadas antes de 1987) se ha vuelto una espada de Damocles para los propios inquilinos, toda vez que los apartamentos disponibles para este segmento prácticamente se limitan a aquellos escapan a la regulación. El tema tiene dos vertientes que afectan por igual al usuario. Por un lado, al no estar sujetos a fiscalización, el precio de estas unidades se incrementa mes a mes. Incluso, avisos clasificados ofrecen apartamentos en alquiler “por día”, en abierta violación de la normativa y bajo la mirada indiferente de las autoridades. Asimismo, la regulación estimula el alza de precio de las habitaciones en alquiler, cuyos costos fácilmente superar el monto de la mensualidad máxima que cobra la banca por un crédito de política habitacional (Bs.F. 2.387). La medida ha traído otro problema menos visible, pero quizás con mayores implicaciones: el colapso de las edificaciones reguladas. “Sólo en Caracas existen unos 5.000 edificios bajo regulación, cuyos cánones no alcanzan para el adecuado mantenimiento, por lo que comienzan a colapsar servicios como ascensores, tuberías de aguas blancas y servidas, aseo e iluminación, en detrimento de la calidad de vida de los inquilinos”, acota Felipe Martínez, presidente de Cámara de Bienes Raíces. Con miras a subsanar la merma de unidades para alquiler, la reforma a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, promulgada el año pasado, destaca el alquiler como una forma de consumo en vivienda, lo que obligó al desparecido Minvih a decretar que 10% de las unidades que componen los nuevos desarrollos deben ser destinadas al alquiler. Para suerte de algunos y desgracia de muchos, la norma no está vigente por falta del respectivo reglamento.
Centros Comerciales. Hace 10 años había un centro comercial por cada 90.000 habitantes, pero a pesar del crecimiento queda mucho potencial por explotar.
Pocos y CarosTratándose de una necesidad de primer orden como el techo propio, es lógico que la construcción de viviendas acapare la atención de los desarrolladores inmobiliarios. De hecho, este mercado representa 94% de las unidades disponibles en el país (82% son apartamentos y 12% casas unifamiliares), mientras que las edificaciones destinadas a locales comerciales y oficinas apenas significan 4% y 2% de la torta, respectivamente.Justamente por esa pequeña participación en el mercado de bienes raíces, en los segmentos de centros comerciales y oficinas se encuentra uno de los mayores potenciales de desarrollo de la industria, no sólo por la alta demanda, sino por su elevado nivel de revalorización. Arnold Moreno, presidente de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales (Cavececo), recuerda que desde el boom de los mall, a finales de los 90, el sector viene creciendo a una tasa interanual de entre 7% y 12%, y pese a que, para este año, se espera un descenso en la demanda, estiman un alza de al menos 5% sustentado en la culminación de varios proyectos actualmente en ejecución a escala nacional. Las proyecciones tienen en los estándares internacionales su mejor justificación. Según Moreno, en países de Europa y Estados Unidos existe un centro comercial por cada 8.000 habitantes, mientras que en Venezuela existe un mall por cada 50.000 habitantes. “Hace 10 años había un local por cada 90.000 habitantes, pero a pesar del crecimiento queda mucho potencial por explotar”. En números constantes y sonantes, dependiendo de los servicios ofrecidos, calidad de la construcción y ubicación geográfica, el costo de venta actual por metro cuadrado de local comercial oscila entre 10.000 y 25.000 bolívares fuertes. No obstante, la venta es una opción que ha venido perdiendo vigencia en este negocio y ha sido desplazada por el arrendamiento, cuyos costos por metro cuadrado varían entre 60 y 150 bolívares de los nuevos.Y vaya que estos segmentos esconden un negocio redondo. Informaciones de la franquicia inmobiliaria Century 21 señalan que, a mediados del año pasado, el costo de los locales comerciales y de oficinas se había disparado entre 50% y 60% en comparación con el año anterior, y aunque en menores proporciones, la tendencia alcista se mantendrá a lo largo del 2009. Respecto a las oficinas, Dinorah Moreno reconoce un potencial incluso superior. “Los edificios para este fin se venden incluso en planos, por lo existe una altísima demanda represada que si bien atañe principalmente a Caracas, se proyecta a todo el país”, acota.La afirmación encuentra eco en las palabras del presidente de Cavececo, quien asegura que si bien la capital sigue dominando el mercado, en cuanto a precios se refiere, la poca disponibilidad de espacios dificulta la concreción de nuevos proyectos. Es más, señala que desde hace dos años el crecimiento de la construcción en la provincia supera por mucho al de Caracas, ofreciendo ventajas competitivas que minimizan el impacto de los menores precios para los vendedores y ofreciendo al comprador o inquilino facilidades para hacerse con un negocio propio.
Por Jesús Hurtado.
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