Implicaciones legales de la correspondencia escrita en las negociaciones inmobiliarias

Cuide bien lo que dice su correspondencia escrita  y evite comunicaciones precipitadas o improvisadas

En el proceso de negociación de una operación inmobiliaria pueden llegar a intercambiarse muchas comunicaciones escritas. En una venta, por ejemplo, a un comprador interesado muchas veces se le pide que “pase la oferta”. Es frecuente que esa oferta se comunique a la ligera, sin pensar bien lo que se escribe y, sobre todo, sin verificarse previamente la titularidad  del inmueble y su situación legal. También es común que el vendedor responda con una aceptación descuidada, o con el envío de un modelo de  documento que lo comprometa. Y todo esto puede ocurrir con un simple intercambio de e-mails.

 La naturaleza consensual de la venta y del arrendamiento

Debe tenerse mucho cuidado con las comunicaciones escritas en las negociaciones de ventas y arrendamientos. La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente (el registro es una formalidad para que la venta tenga efectos frente a terceros; no es necesario para que la venta exista entre las partes). De manera similar sucede con el arrendamiento.

El acuerdo entre las partes se forma con el intercambio del consentimiento, el cual puede expresarse de muchas maneras, e.g. por e-mail, verbalmente y aún tácitamente, es decir a través de comportamientos que permitan inferir de manera inequívoca la voluntad. Por lo tanto, para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, o un contrato de reserva u opción mal redactado, pueden hacer nacer una venta perfecta y dar lugar a demandas por cumplimiento o daños y perjuicios.

Los pre-contratos o contratos preparatorios de venta

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato o con la firma de un documento privado o notariado, los precontratos o acuerdos preliminares son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. Esta es la finalidad de las llamadas

opciones, reservas o promesas de compraventa, cuando están bien  redactadas. También pueden aprovecharse estos contratos preparatorios para aclarar el valor de la correspondencia y tratos anteriores (lo que es útil cuando se han cometido errores o imprudencias) y regular la forma de las comunicaciones que se intercambien hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta.

Precauciones elementales Antes de enviarle a su contraparte una comunicación escrita sobre la negociación, asegúrese de tomar las siguientes previsiones elementales:

Si usted está interesado en comprar, no ofrezca hacerlo sin antes verificar la titularidad del inmueble y su situación jurídica. Tampoco lo haga si no está completamente seguro de que podrá cumplir lo que ofrecerá.

Cuando haga una oferta, evalúe la conveniencia de establecer un plazo y otras condiciones que determinan su efecto legal.

Prefiera las notas breves, claras y precisas en cuanto a lo expresado. Evite correos comprometedores sin pensar muy bien cada palabra.

Procure aclarar en los contratos preliminares (opción, reservas etc.) el valor de las comunicaciones pasadas y regular las futuras.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios califica como "oferta pública" a los anuncios publicitarios de inmuebles en alquiler. Redáctelos cuidadosamente como "invitaciones a ofrecer" y evite posibles problemas.

Consulte a su abogado antes de enviar comunicaciones escritas o firmar opciones y reservas, y pídale consejo acerca de su redacción.