6 cláusulas clave que no pueden faltar

6 cláusulas clave que no pueden faltar en un contrato de opción o precontrato de compraventa

Los compromisos preliminares o precontratos de compraventa, trátese de opciones, reservas inmobiliarias o promesas bilaterales, tienen por objeto diferir o aplazar la venta, sometiendo su perfeccionamiento a una serie de condiciones. En este orden, los precontratos se usan para definir de antemano los términos generales de la venta, establecer el plazo para el cierre de la operación, exigir la presentación de documentos y recaudos, estipular penalidades, exigir pagos preliminares o adelantos, etc.

Se trata, pues, del documento más complejo del proceso de venta (el cierre de la operación no es más que el cumplimiento de lo prometido en los precontratos). Por lo tanto, como cada venta inmobiliaria es única, el contrato de opción debe reflejar con exactitud las particularidades de la operación y, sobre todo, resolver anticipadamente los problemas que tienen mayor probabilidad de surgir, de manera que las partes sepan a qué atenerse ante cualquier eventualidad.

El contrato de opción es como la guía de referencia o el “mapa de ruta” que las partes deben seguir para concluir exitosamente la venta. Si algo falta o no está claro en ese contrato y surge algún imprevisto, las partes pueden “perderse” a mitad de camino, poniéndose en riesgo la operación. He aquí las 6 cláusulas clave que no deberían faltar en su precontrato de compraventa.

Cláusula # 1: Aplazamiento de la venta

La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente. Para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa (mediante la protocolización de la venta en el Registro Inmobiliario) y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, puede hacer nacer una venta perfecta.

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato, con un intercambio de correspondencia o con la firma de un documento privado, los precontratos de compraventa son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. En otras palabras, cuando las partes optan por estructurar la operación gradualmente, recurriendo a un contrato de opción.

Los precontratos de compraventa son la guía de referencia o el “mapa de ruta” que las partes deben seguir para concluir exitosamente la operación u otro precontrato de compraventa, es porque quieren diferir o aplazar el perfeccionamiento de la venta.

Esta voluntad debe explicitarse a lo largo del contrato de opción, de manera que quede claro que las partes tienen interés en comprar y vender, pero que no quieren hacerlo de inmediato. Un documento puede decir (enunciar) que se trata de un contrato de opción o de una promesa de compraventa. Sin embargo, si su clausulado está mal redactado, y de él se desprende que existe un acuerdo en cuanto al inmueble y el precio, el efecto de ese documento será perfeccionar la venta.

En nuestra experiencia, hemos podido constatar que muchos de los modelos o formatos de contratos de opción que se usan en el mercado tienen este defecto de redacción, por lo que son en realidad verdaderos contratos de venta (hemos atendido juicios en los que así se ha determinado).

También son frecuentes los casos de clientes que nos asignan la redacción de contratos de opción luego de haber perfeccionado la venta con intercambios de correspondencia o e-mail. En estos casos, el precontrato de compraventa puede aprovecharse para dejar sin efecto esa correspondencia y tratos anteriores y aclarar la verdadera intención de las partes de diferir la venta y someterla a ciertas condiciones.

Cláusula # 2: Definición precisa del tipo de precontrato de que se trata

Los contratos comúnmente llamados “de opción”, como si se tratara de una categoría contractual específica y uniforme, pueden presentar distintas modalidades y tipos. Técnicamente, una opción de compra no es igual a una opción de venta, y un compromiso bilateral de compraventa es distinto a una reserva inmobiliaria. Se trata de tipos contractuales muy distintos y las obligaciones que generan para las partes difieren considerablemente.

Es muy importante que de la redacción del documento se desprenda claramente el tipo contractual específico en cuestión. Una reserva inmobiliaria simplemente dará al comprador interesado un periodo de tiempo para negociar la venta con carácter de exclusividad. Si se trata de una opción de compra, el propietario estará obligado a vender, si y sólo si, el comprador decide ejercer su derecho a comprar. En la opción de venta, es al revés: el promitente comprador se obliga a comprar, si el propietario opta por vender. En la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan, a comprar y a vender, si se cumplen ciertas condiciones.

A algunos compradores les basta con una reserva inmobiliaria y otros exigen una opción de compra. En otros casos se preferirá un compromiso bilateral de compraventa. Evalúe lo que más le conviene en su caso concreto y negócielo con su contraparte. Un abogado especializado en estos temas puede ayudarle a escoger entre las distintas figuras posibles y redactar su precontrato con precisión.

Cláusula # 3: Precisión del plazo dentro del cual deberá realizarse la venta

Una de las condiciones fundamentales de un precontrato de compraventa es el plazo dentro del cual deberá realizarse la venta. Usualmente, este plazo se fija entre 45 y 90 días. Todo depende del tiempo que necesiten las partes para realizar las verificaciones legales de rigor, negociar detalles, reunir documentos y recaudos, obtener el financiamiento de un banco, etc. En casos especiales pueden establecerse plazos más largos. Es posible que el vendedor necesite tiempo para mudarse, o que un inquilino esté por desocupar el inmueble, o que deba tramitarse el levantamiento de una medida judicial. Lo importante es que el plazo sea razonablemente factible de cumplir y que se estipule con diáfana claridad.

Es siempre recomendable que en la negociación de una operación inmobiliaria, las partes se comporten de una manera sincera y transparente. Evite el optimismo excesivo. Mida bien los riesgos de la operación y negocie un plazo que esté seguro de poder cumplir. Recuerde que un eventual incumplimiento puede acarrearle cuantiosas pérdidas.

Es muy importante que el contrato precise si el plazo es prorrogable y, de ser el caso, que regule con detalle las condiciones bajo las cuales operaría la prórroga. Otra alternativa es establecer obligaciones de renegociación u otras facilidades que se adapten a las necesidades concretas de las partes. Asegúrese de que el plazo de duración de su precontrato esté estipulado de manera clara, completa y sin lugar a dudas.

Cláusula # 4: Fijación anticipada de los términos generales de la venta

Al momento de la firma de un precontrato de compraventa, es muy probable que muchos de los detalles de la operación estén aún por negociar. Esa es justamente una de las finalidades de los precontratos: darle tiempo a las partes para negociar con detalle los términos de la operación.

Sin embargo, cuando las partes manifiestan en el precontrato su interés de comprar y vender si se cumplen las condiciones estipuladas, generalmente ya han llegado a un acuerdo sobre los términos generales de la operación. En este sentido, es recomendable que en el documento precontractual se haga referencia a estos términos generales ya negociados o conocidos.

Así, por ejemplo, será útil precisar el precio o rango de precios que las partes estarían dispuestas a aceptar, si el pago se hará de contado o por partes, si el financiamiento lo proveerá una entidad financiera, si la venta podrá someterse a alguna modalidad especial (pacto de retracto, condiciones suspensivas), etc. Asimismo, es recomendable aclarar las condiciones relativas al inmueble, incluyendo su descripción y la precisión de otras circunstancias a cumplirse para el momento de la venta, como por ejemplo si el inmueble debe entregarse libre de gravámenes y totalmente desocupado, sin deudas por concepto de servicios públicos, tras ciertas remodelaciones o trabajos, con algún mobiliario, etc. Por otra parte, también es recomendable enumerar y describir todos aquellos asuntos que queden por negociar, especificando, si es posible, la metodología o criterios generales que guiarán las negociaciones.

Recuerde que el contrato de opción gobernará las relaciones entre las partes, definirá espacios para la negociación y en muchos casos limitará las alternativas disponibles. Por eso es muy importante que el documento sea lo más completo y preciso posible. Si algo falta o no está claro en ese contrato y surge algún imprevisto, podría ponerse en riesgo la operación. Asegúrese de que su contrato preliminar no deje por fuera ningún detalle importante y procure que su redacción refleje las circunstancias únicas de su negocio.

Cláusula # 5: Documentación de pagos y su concepto

Con la firma del precontrato de compraventa, es usual que el futuro vendedor exija el pago de un dinero en calidad de arras, o simplemente a cambio del derecho de opción. Sea cual sea la figura o razón de estos adelantos o pagos preliminares, es siempre recomendable hacerlos constar claramente en el documento precontractual. Básicamente, se trata de establecer el concepto del pago (si se trata de arras, de un depósito de garantía, de una prima por derecho de opción, etc.), su monto, las condiciones y garantías para su devolución, si el dinero se imputará al precio de venta al realizarse la operación, si genera intereses, etc. Recuerde que en una negociación, el que entrega dinero por adelantado siempre corre con el mayor riesgo. Documentando adecuadamente estos pagos preliminares, se evitarán disputas e injusticias en cuanto al destino de ese dinero.

Cláusula # 6: Definición clara y completa de las obligaciones de las partes y las consecuencias de su incumplimiento

Por último, el precontrato de compraventa debe ser lo más completo y preciso posible al definir las obligaciones de las partes y las consecuencias de su incumplimiento. En este sentido, el contrato de opción es el lugar indicado para establecer obligaciones en cuanto al trámite, entrega o presentación de los recaudos de protocolización y otros documentos relativos al inmueble que las partes requieran examinar o que se necesiten para la obtención de un crédito hipotecario.

También es el documento idóneo para distribuir entre las partes responsabilidades en cuanto al pago de gastos de registro, notarías, honorarios de abogados, cargas tributarias relacionadas con la operación, etc., así como para estipular cualquier otra obligación vinculada con el acondicionamiento del inmueble antes de la entrega, gestiones ante el Registro Inmobiliario, el lugar del otorgamiento del documento definitivo de venta, etc.

Asimismo, es recomendable establecer las consecuencias que generaría el incumplimiento de estas obligaciones, especificando en qué casos puede resolverse el contrato, exigirse el pago de daños y perjuicios, o si procede alguna penalidad específica, intereses de mora, etc.

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Tomado de: http://www.documentos.com.ve/consejos/6%20clausulas%20clave.pdf