Manuel Alfredo Rodríguez // Edificios viejos

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

En esta oportunidad nos corresponde analizar la venta por acciones de apartamentos en los denominados "edificios viejos". Trátase del dueño de un edificio con más de treinta años de construido en el que habitan cuarenta familias en cuarenta apartamentos. Un día, los inquilinos manifiestan interés en comprar los apartamentos. Por ser un edificio viejo es muy difícil llevarlo al "régimen de propiedad horizontal" (venta por separado de cada apartamento). Por ello, el dueño decide contratar los servicios de un abogado para que resuelva: ¿Cómo negociar cada apartamento?

El profesional del derecho plantea crear una compañía anónima formada por cuarenta acciones. El dueño del edificio figura como Director de la sociedad recién constituida. Luego éste vende ante la oficina de Registro Inmobiliario el edificio a la sociedad compradora, de tal forma que dentro del activo social quedará el edificio. Más tarde, el Director (ex dueño del edificio), ofrecerá en venta cada acción a cada poseedor inquilino u ocupante de cada apartamento. Tenemos que, la Acción Nº1 será asignada en propiedad a quien habite el apartamento número uno, al pagar su precio. La Acción Nº2 se asigna por compra al poseedor inquilino del apartamento dos y, así sucesivamente. Cada acción tendrá un precio en atención al valor del apartamento en cuestión.
Surgen las preguntas:

¿Qué compró cada inquilino?

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

Efectuado lo anterior:

¿Quién es el dueño de cada apartamento?

¿Se ha cometido delito con lo explicado?

¿Permite la Ley ejecutar la "ingeniería jurídica" dibujada?

¿Qué puede vender el inquilino?

¿Quién puede vender cada apartamento?

¿Qué relación jurídica hay entre una acción y un apartamento?

Respondemos en el mismo orden planteado.

Cada ocupante del inmueble adquiere en propiedad una acción: "No está comprando el apartamento que habita". Por ser un edificio viejo, la Ley dificulta llevarlo al "régimen de propiedad horizontal". El dueño de cada apartamento es la compañía, a su vez, ésta es representada por el ex dueño del edificio y de forma conjunta, por aquellos que hayan adquirido acciones. En ningún momento se ha delinquido; por el contrario, se arguye: "La Ley no protege al negligente". Dicha práctica es lícita y causa plenos efectos jurídicos válidos.

No existe prohibición legal para efectuar lo reseñado. De hecho, más tarde, el inquilino puede vender la acción de su propiedad a cualquier tercero in- teresado; son negociables. La compañía puede vender el apartamento por ser la propietaria del edificio. No hay vínculo legal entre una acción y un apartamento en particular; son dos bienes distintos y autónomos.

De lo anterior, se concluye: Tenemos un dueño originario del edificio que ha recibido el precio de venta al traspasar el inmueble de su propiedad a la compañía. Existe una sociedad mercantil representada por el ex dueño vendedor del edificio, y otros, los propietarios de las acciones.

Cada comprador de acción "asignada a cada apartamento", pagará el precio de ella a la sociedad emisora. La compañía como parte de su activo, recibirá el precio de cada acción emitida por ella. El ex dueño del edificio quedará liberado de los gastos de mantenimiento del mismo, éstos han pasado a ser carga u obligación de la compañía (léase, de los accionistas o inquilinos).

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.

asomivis@cantv.net

Tomado de: http://www.eluniversal.com/2007/07/03/opi_46281_art_edificios-viejos_337391.shtml

Cinco nuevas tecnologías de comunicación

Que complementan al correo electrónico

Por Gerald Chait

Cada negocio depende de la comunicación efectiva con sus clientes. La comunicación no transmite solamente información, inspira confianza, construye la credibilidad, estimula la participación y genera lealtad.

Pero en el actual ambiente de negocios, global, de alta tecnología, de cambios rápidos, ¿cómo asegura usted que se está comunicando efectivamente?

LA REFERENCIA – CARA A CARA No cabe duda que la comunicación cara a cara es el método más efectivo para la mayoría de las personas. ¿Por qué? A causa de su naturaleza de ida y vuelta. Es diálogo. Los oyentes no son participantes pasivos. Cuándo alguien nos habla, nosotros mandamos una corriente continua de respuestas hacia ellos. Algunas son verbales, pero muchas, la mayoría, no lo son. Estas respuestas tienen el poder de cambiar el mensaje del hablador.

Además, ellos tienen el poder de cambiar la manera en que otros oyentes interpretan ese mensaje. (De la misma forma, los otros oyentes tienen el poder de cambiar la interpretación que usted hace). Desafortunadamente, sin embargo, la naturaleza global de los negocios hace imposible realizar encuentros cara a cara en cada comunicación. Entonces, ¿cuáles son las alternativas? Específicamente, ¿cuáles son las alternativas ofrecidas por la tecnología?

EL PUNTO DE PARTIDA: EL CORREO ELECTRÓNICO Los beneficios del correo electrónico son numerosos y bien conocidos e incluyen (pero no están limitados a):

•El correo electrónico es un excelente mecanismo para distribuir información entre la gente. Es rápido y con buena relación costo/efectividad.

•Es increíblemente conveniente - usted puede comunicarse fácilmente a través de distintos husos horarios.

•Proporciona una útil prueba electrónica documental.

•Puede ahorrar mucho tiempo porque la mayor parte de las formalidades que rodean una llamada telefónica son vistas como innecesarias en el correo electrónico.

•Permite al receptor leer y responder un mensaje según su disponibilidad de tiempo.

•La redacción, la gramática y la puntuación en un correo electrónico pueden ser revisadas y editadas antes de ser finalmente mandando. Pero el correo electrónico tiene sus limitaciones:

•Su falta de sutilezas sociales es una espada de doble filo. Sin el beneficio de otras formas de comunicación, a veces es difícil de interpretar el tono de un correo electrónico, y esto puede hacer que algunos mensajes sean ambiguos.

•No es ideal para las comunicaciones críticas. Para muchas personas, los correos electrónicos no son comunicaciones en "tiempo real". Todos tenemos correos sin dirección situados al final de la lista. Porque los correos electrónicos son tan fáciles de ignorar, también son fáciles de olvidar. •Irónicamente, la eficacia en la diseminación de los correos electrónicos ha sido uno de los mayores impedimentos para su eficacia en la comunicación. Es tan fácil mandar correos electrónicos - y son tan anónimos – que nuestras bandeja ahora se inundan con correos no solicitados. Consecuentemente, siempre los correos electrónicos se ven con alguna sospecha. A veces es difícil identificar los correos electrónicos legítimos, pero se hace muy fácil borrarlos. •Porque típicamente los emisores de los correo electrónico están geográficamente (y a menudo, culturalmente) alejados de los receptores, ellos no tienen indicaciones inmediatas, visuales y auditivas que los ayude a escribir los mensajes a medida que los tipean. Pero no hay necesidad de ‘tirar todo por la borda’. El correo electrónico es una excelente solución a muchas necesidades de comunicación. Y para aquellas para los que no están preparados para resolver, hay tecnologías nuevas, y más apropiadas que son desarrolladas para el trabajo...

EL COMPLEMENTO PERFECTO: TECNOLOGÍAS WEB 2.0

La Web 2.0, un término acuñado por O'Reilly Media (una compañía Norteamericana de medios) en 2004 se refiere a una segunda generación de servicios basados en Internet que permiten que las personas colaboren y compartan información en línea de nuevas formas. Las tecnologías de la Web 2.0 se definen bien en ]www.wikipaedia.org , que sugiere que estos sitios permiten a sus usuarios (miembros) crear y compartir el contenido, inclusive explorar y discutir ideas, opiniones, iniciativas y asuntos.

La Web 2,0 es todo sobre la comunicación. Es la evolución de Internet de una biblioteca interminable de páginas estáticas a un mundo interminable de conversaciones. Estas páginas pueden ser restringidas a individuos particulares (por ejemplo, el ejecutivo), o abierta a todos los miembros. La única diferencia es que la interacción sucede en el ciberespacio, y aquellos que toman parte pueden estar sentados detrás de un teclado casi igual en cualquier lugar del planeta. Importante, la comprensión del mensaje que hace el lector en la comunicación de la Web 2.0 es determinada, no solamente por el editor sino también por las respuestas (por ejemplo, los comentarios) de la audiencia.

Además, el mensaje real del editor tiende a ser mucho más fluido al ser, también, informado por las respuestas de la audiencia. Es decir, los servicios de la Web 2.0 son mucho más parecidos a conversaciones cara a cara que cualquier otra tecnología de comunicación antes de ellos.

Entonces, ¿cuáles son estas éstas tecnologías en las que deberíamos estar poniendo el ojo? Las dos más notables son los "Wikis" y los "Blogs". Las siguientes definiciones son de http://www.wikipedia.org/ , una enciclopedia en línea desarrollada como un wiki.

•Wikis - Un wiki es un tipo de sitio Web que permite a los usuarios agregar fácilmente, quitar o de otro modo editar y cambiar el contenido. Esta facilidad de interacción y operación hace de un wiki un instrumento efectivo para la escritura colaborativa. Los ejemplos incluyen Wikipedia http://www.wikipedia.com/ y wikiwikiweb http://www.wikiwikiweb.com/.

•Blogs - Un weblog, que es acortado generalmente a blog, es un tipo de periódico o diario en línea que permite a alguien dar su opinión sobre algo. Los blogs a menudo proporcionan comentarios o noticias e información sobre un tópico particular. Un blog típico combina textos, imágenes, y conexiones a otros blogs, a páginas Web, y a medios. Los blogs son generalmente basados en textos, pero pueden incluir fotografías, videos o audio (podcasting).

Los blogs pueden ser presentados de una forma que crea una conversación entre usuarios. Cómo ejemplo, vea el blog de viajes Sydney Morning Herald http://blogs.smh.com.au/lostintransit/.

OTRAS TECNOLOGÍAS ÚTILES

•SMS - el Servicio de Mensajes Cortos (SMS) es un servicio disponible en la mayoría de los celulares digitales (y otros dispositivos móviles, por ejemplo las computadoras de bolsillo, u ocasionalmente las computadoras de escritorio) que permite mandar mensajes cortos entre celulares, otros dispositivos portátiles e incluso teléfonos fijos.

•Podcast - Podcasting es una forma de distribuir archivos multimedia, tal como programas de audio o video, por Internet, utilizando sindicación de contenidos, para la reproducción en dispositivos móviles y computadoras personales.

•Webinars - Las conferencias Web son utilizadas para realizar reuniones de grupos o presentaciones en vivo por Internet. En los primeros años de Internet, los términos "conferencia Web" y "conferencia por computadora" fueron utilizados para referirse a grupos de discusión conducidos por un tablón de mensajes (vía publicación de mensajes de texto), pero el término ha evolucionado para referirse a reuniones en ‘vivo’ o "sincrónicas", mientras que la publicación de mensajes de discusión es denominada ‘foro’, "tablón de mensajes", o "boletín".

Un webinar es un seminario que es realizado sobre la Web. Es un tipo de conferencia Web. En contraste a un Webcast, que es la transmisión de información en una dirección sóla, un webinar es diseñado para ser interactivo entre el presentador y la audiencia. Un webinar es en ‘vivo’ en el sentido en que esa información es transmitida según una agenda, con un horario de comienzo y de finalización. En la mayoría de los casos, el presentador puede hablar por una línea telefónica estándar, con información que va presentando en la pantalla, y la audiencia puede responder por sus propios teléfonos, preferiblemente un teléfono de manos libres. Aunque no son considerados necesariamente Web 2.0, los Webinars pueden ser un mecanismo útil para la distribución de información y discusión en organizaciones basadas en afiliación y los SMS pueden proporcionar confirmaciones importantes o urgentes.

CONCLUSION

El correo electrónico es – y continuará siendo – una útil y conveniente herramienta de comunicación. De hecho, con la aparición de nuevas tecnologías que son más directas, más inmediatas, o más similares a una comunicación cara a cara, el correo electrónico sigue mejorando. Mientras los negocios suplementen el uso del correo electrónico con otras tecnologías de comunicación, este será reservado cada vez más para esas comunicaciones para las que son ideales.

Gerald Chait es GM de Ventas y Marketing del Software Design Group (SDG): realizan Desarrollo de sitios de Internet, Diseño, Optimización para Motores de Búsqueda, Soporte de Redes, Soluciones de Tercerización, Asistencia Técnica, Desarrollo de Aplicaciones, Venta de Hardware & Software. Fuente:http://www.e-estrategia.com.ar

GOOGLE CHROME EN ESPAÑOL

Si bien la empresa planeaba realizar un anuncio simultáneo en distintas ciudades del mundo, la información se filtró y Google debió salir a confirmar que está disponible su navegador. Descargalo gratis aqui 

Google vuelve a confirmar que planea dar pelea en todos los frentes en donde su competencia tenga alguna presencia. Ya lo hizo al presentar sus herramientas de Office para internet y ahora su nueva apuesta apunta a un mercado dominado por el Internet Explorer de Microsoft, que ha perdido espacio a manos de Firefox.

Hablamos de Google Chrome, el navegador web desarrollado por la propia Google.

"Al igual que todos los usuarios de internet, pasamos cada vez más tiempo en línea y hacemos cosas que nunca imaginamos hacer con el primer navegador de hace ya más de 15 años", explican en el blog oficial de la empresa y agregan que Chrome nació tras "pensar seriamente cómo sería un navegador si empezáramos desde cero y si aprovecháramos los mejores componentes y recursos que andan por ahí".

Luego explican que Chrome es "más bien una plataforma para correr aplicaciones y páginas web. Eso es justamente lo que nos pusimos a construir. Por eso hoy estamos lanzando la versión beta de un nuevo navegador de código abierto: Google Chrome".

Si bien por ahora está disponible para Windows, en Google explican que trabajan para desarrollar Chrome para Mac y Linux.

Este browser posee un motor de JavaScript llamado V8 y es "más poderoso para impulsar la siguiente generación de aplicaciones web que ni siquiera son posibles en los navegadores de hoy".

Para explicar cómo se utiliza este browser, Google puso a disposición de los internautas un libro online.

Las principales características

-Un cuadro para todo: Búsqueda en la web. Historial web. Barra de direcciones. Sugerencias mientras escribes. Todas estas funciones de navegación desde un mismo cuadro.

-Nuevas pestañas: Cada vez que abras una pestaña nueva tendrás un resumen visual de los sitios web más visitados, de los buscadores más utilizados, de las últimas pestañas que has cerrado y de las últimas páginas que has guardado como marcador.

-Accesos directos a aplicaciones: Permite utilizar aplicaciones web sin abrir el navegador. Los accesos directos de las aplicaciones pueden iniciar tus aplicaciones online favoritas.

-Pestañas dinámicas: Se pueden crear ventanas nuevas a partir de las pestañas del navegador simplemente arrastrándolas. Permite agrupar varias pestañas en una única ventana u organizarlas según le interese al usuario.

-Control de fallas: Cada pestaña funciona de forma independiente en el navegador, de modo que si una aplicación falla, el resto de pestañas seguirán funcionando.

-Modo incógnito: ¿Quieres que las páginas que visitas no aparezcan en el historial web? Elige el modo incógnito para navegar de forma privada. Similar al sistema que incorporará Microsoft en su Internet Explorer 8.

-Navegación segura: Google Chrome advierte si se está a punto de visitar un sitio web inseguro que pueda alojar software malintencionado o hacer phishing.

-Marcadores instantáneos: Para guardar como favorita una página web sólo se tiene que hacer click en el ícono en forma de estrella situado a la izquierda de la barra de direcciones.

-Importación de configuración: Con Chrome se puede continuar con los mismos marcadores y contraseñas del navegador que se utiliza actualmente.

-Administración de descargas: El estado de la descargar se observa en la parte inferior de la ventana.

Descargalo gratis aqui

Implicaciones legales de la correspondencia escrita en las negociaciones inmobiliarias

Cuide bien lo que dice su correspondencia escrita  y evite comunicaciones precipitadas o improvisadas

En el proceso de negociación de una operación inmobiliaria pueden llegar a intercambiarse muchas comunicaciones escritas. En una venta, por ejemplo, a un comprador interesado muchas veces se le pide que “pase la oferta”. Es frecuente que esa oferta se comunique a la ligera, sin pensar bien lo que se escribe y, sobre todo, sin verificarse previamente la titularidad  del inmueble y su situación legal. También es común que el vendedor responda con una aceptación descuidada, o con el envío de un modelo de  documento que lo comprometa. Y todo esto puede ocurrir con un simple intercambio de e-mails.

 La naturaleza consensual de la venta y del arrendamiento

Debe tenerse mucho cuidado con las comunicaciones escritas en las negociaciones de ventas y arrendamientos. La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente (el registro es una formalidad para que la venta tenga efectos frente a terceros; no es necesario para que la venta exista entre las partes). De manera similar sucede con el arrendamiento.

El acuerdo entre las partes se forma con el intercambio del consentimiento, el cual puede expresarse de muchas maneras, e.g. por e-mail, verbalmente y aún tácitamente, es decir a través de comportamientos que permitan inferir de manera inequívoca la voluntad. Por lo tanto, para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, o un contrato de reserva u opción mal redactado, pueden hacer nacer una venta perfecta y dar lugar a demandas por cumplimiento o daños y perjuicios.

Los pre-contratos o contratos preparatorios de venta

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato o con la firma de un documento privado o notariado, los precontratos o acuerdos preliminares son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. Esta es la finalidad de las llamadas

opciones, reservas o promesas de compraventa, cuando están bien  redactadas. También pueden aprovecharse estos contratos preparatorios para aclarar el valor de la correspondencia y tratos anteriores (lo que es útil cuando se han cometido errores o imprudencias) y regular la forma de las comunicaciones que se intercambien hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta.

Precauciones elementales Antes de enviarle a su contraparte una comunicación escrita sobre la negociación, asegúrese de tomar las siguientes previsiones elementales:

Si usted está interesado en comprar, no ofrezca hacerlo sin antes verificar la titularidad del inmueble y su situación jurídica. Tampoco lo haga si no está completamente seguro de que podrá cumplir lo que ofrecerá.

Cuando haga una oferta, evalúe la conveniencia de establecer un plazo y otras condiciones que determinan su efecto legal.

Prefiera las notas breves, claras y precisas en cuanto a lo expresado. Evite correos comprometedores sin pensar muy bien cada palabra.

Procure aclarar en los contratos preliminares (opción, reservas etc.) el valor de las comunicaciones pasadas y regular las futuras.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios califica como "oferta pública" a los anuncios publicitarios de inmuebles en alquiler. Redáctelos cuidadosamente como "invitaciones a ofrecer" y evite posibles problemas.

Consulte a su abogado antes de enviar comunicaciones escritas o firmar opciones y reservas, y pídale consejo acerca de su redacción.

TIPOS DE CLIENTES SEGÚN PNL

TIPOS DE CLIENTES SEGÚN PNL (Parte 1)

TIPOS DE CLIENTES SEGUN PNL (PARTE 2)

6 cláusulas clave que no pueden faltar

6 cláusulas clave que no pueden faltar en un contrato de opción o precontrato de compraventa

Los compromisos preliminares o precontratos de compraventa, trátese de opciones, reservas inmobiliarias o promesas bilaterales, tienen por objeto diferir o aplazar la venta, sometiendo su perfeccionamiento a una serie de condiciones. En este orden, los precontratos se usan para definir de antemano los términos generales de la venta, establecer el plazo para el cierre de la operación, exigir la presentación de documentos y recaudos, estipular penalidades, exigir pagos preliminares o adelantos, etc.

Se trata, pues, del documento más complejo del proceso de venta (el cierre de la operación no es más que el cumplimiento de lo prometido en los precontratos). Por lo tanto, como cada venta inmobiliaria es única, el contrato de opción debe reflejar con exactitud las particularidades de la operación y, sobre todo, resolver anticipadamente los problemas que tienen mayor probabilidad de surgir, de manera que las partes sepan a qué atenerse ante cualquier eventualidad.

El contrato de opción es como la guía de referencia o el “mapa de ruta” que las partes deben seguir para concluir exitosamente la venta. Si algo falta o no está claro en ese contrato y surge algún imprevisto, las partes pueden “perderse” a mitad de camino, poniéndose en riesgo la operación. He aquí las 6 cláusulas clave que no deberían faltar en su precontrato de compraventa.

Cláusula # 1: Aplazamiento de la venta

La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente. Para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa (mediante la protocolización de la venta en el Registro Inmobiliario) y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, puede hacer nacer una venta perfecta.

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato, con un intercambio de correspondencia o con la firma de un documento privado, los precontratos de compraventa son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. En otras palabras, cuando las partes optan por estructurar la operación gradualmente, recurriendo a un contrato de opción.

Los precontratos de compraventa son la guía de referencia o el “mapa de ruta” que las partes deben seguir para concluir exitosamente la operación u otro precontrato de compraventa, es porque quieren diferir o aplazar el perfeccionamiento de la venta.

Esta voluntad debe explicitarse a lo largo del contrato de opción, de manera que quede claro que las partes tienen interés en comprar y vender, pero que no quieren hacerlo de inmediato. Un documento puede decir (enunciar) que se trata de un contrato de opción o de una promesa de compraventa. Sin embargo, si su clausulado está mal redactado, y de él se desprende que existe un acuerdo en cuanto al inmueble y el precio, el efecto de ese documento será perfeccionar la venta.

En nuestra experiencia, hemos podido constatar que muchos de los modelos o formatos de contratos de opción que se usan en el mercado tienen este defecto de redacción, por lo que son en realidad verdaderos contratos de venta (hemos atendido juicios en los que así se ha determinado).

También son frecuentes los casos de clientes que nos asignan la redacción de contratos de opción luego de haber perfeccionado la venta con intercambios de correspondencia o e-mail. En estos casos, el precontrato de compraventa puede aprovecharse para dejar sin efecto esa correspondencia y tratos anteriores y aclarar la verdadera intención de las partes de diferir la venta y someterla a ciertas condiciones.

Cláusula # 2: Definición precisa del tipo de precontrato de que se trata

Los contratos comúnmente llamados “de opción”, como si se tratara de una categoría contractual específica y uniforme, pueden presentar distintas modalidades y tipos. Técnicamente, una opción de compra no es igual a una opción de venta, y un compromiso bilateral de compraventa es distinto a una reserva inmobiliaria. Se trata de tipos contractuales muy distintos y las obligaciones que generan para las partes difieren considerablemente.

Es muy importante que de la redacción del documento se desprenda claramente el tipo contractual específico en cuestión. Una reserva inmobiliaria simplemente dará al comprador interesado un periodo de tiempo para negociar la venta con carácter de exclusividad. Si se trata de una opción de compra, el propietario estará obligado a vender, si y sólo si, el comprador decide ejercer su derecho a comprar. En la opción de venta, es al revés: el promitente comprador se obliga a comprar, si el propietario opta por vender. En la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan, a comprar y a vender, si se cumplen ciertas condiciones.

A algunos compradores les basta con una reserva inmobiliaria y otros exigen una opción de compra. En otros casos se preferirá un compromiso bilateral de compraventa. Evalúe lo que más le conviene en su caso concreto y negócielo con su contraparte. Un abogado especializado en estos temas puede ayudarle a escoger entre las distintas figuras posibles y redactar su precontrato con precisión.

Cláusula # 3: Precisión del plazo dentro del cual deberá realizarse la venta

Una de las condiciones fundamentales de un precontrato de compraventa es el plazo dentro del cual deberá realizarse la venta. Usualmente, este plazo se fija entre 45 y 90 días. Todo depende del tiempo que necesiten las partes para realizar las verificaciones legales de rigor, negociar detalles, reunir documentos y recaudos, obtener el financiamiento de un banco, etc. En casos especiales pueden establecerse plazos más largos. Es posible que el vendedor necesite tiempo para mudarse, o que un inquilino esté por desocupar el inmueble, o que deba tramitarse el levantamiento de una medida judicial. Lo importante es que el plazo sea razonablemente factible de cumplir y que se estipule con diáfana claridad.

Es siempre recomendable que en la negociación de una operación inmobiliaria, las partes se comporten de una manera sincera y transparente. Evite el optimismo excesivo. Mida bien los riesgos de la operación y negocie un plazo que esté seguro de poder cumplir. Recuerde que un eventual incumplimiento puede acarrearle cuantiosas pérdidas.

Es muy importante que el contrato precise si el plazo es prorrogable y, de ser el caso, que regule con detalle las condiciones bajo las cuales operaría la prórroga. Otra alternativa es establecer obligaciones de renegociación u otras facilidades que se adapten a las necesidades concretas de las partes. Asegúrese de que el plazo de duración de su precontrato esté estipulado de manera clara, completa y sin lugar a dudas.

Cláusula # 4: Fijación anticipada de los términos generales de la venta

Al momento de la firma de un precontrato de compraventa, es muy probable que muchos de los detalles de la operación estén aún por negociar. Esa es justamente una de las finalidades de los precontratos: darle tiempo a las partes para negociar con detalle los términos de la operación.

Sin embargo, cuando las partes manifiestan en el precontrato su interés de comprar y vender si se cumplen las condiciones estipuladas, generalmente ya han llegado a un acuerdo sobre los términos generales de la operación. En este sentido, es recomendable que en el documento precontractual se haga referencia a estos términos generales ya negociados o conocidos.

Así, por ejemplo, será útil precisar el precio o rango de precios que las partes estarían dispuestas a aceptar, si el pago se hará de contado o por partes, si el financiamiento lo proveerá una entidad financiera, si la venta podrá someterse a alguna modalidad especial (pacto de retracto, condiciones suspensivas), etc. Asimismo, es recomendable aclarar las condiciones relativas al inmueble, incluyendo su descripción y la precisión de otras circunstancias a cumplirse para el momento de la venta, como por ejemplo si el inmueble debe entregarse libre de gravámenes y totalmente desocupado, sin deudas por concepto de servicios públicos, tras ciertas remodelaciones o trabajos, con algún mobiliario, etc. Por otra parte, también es recomendable enumerar y describir todos aquellos asuntos que queden por negociar, especificando, si es posible, la metodología o criterios generales que guiarán las negociaciones.

Recuerde que el contrato de opción gobernará las relaciones entre las partes, definirá espacios para la negociación y en muchos casos limitará las alternativas disponibles. Por eso es muy importante que el documento sea lo más completo y preciso posible. Si algo falta o no está claro en ese contrato y surge algún imprevisto, podría ponerse en riesgo la operación. Asegúrese de que su contrato preliminar no deje por fuera ningún detalle importante y procure que su redacción refleje las circunstancias únicas de su negocio.

Cláusula # 5: Documentación de pagos y su concepto

Con la firma del precontrato de compraventa, es usual que el futuro vendedor exija el pago de un dinero en calidad de arras, o simplemente a cambio del derecho de opción. Sea cual sea la figura o razón de estos adelantos o pagos preliminares, es siempre recomendable hacerlos constar claramente en el documento precontractual. Básicamente, se trata de establecer el concepto del pago (si se trata de arras, de un depósito de garantía, de una prima por derecho de opción, etc.), su monto, las condiciones y garantías para su devolución, si el dinero se imputará al precio de venta al realizarse la operación, si genera intereses, etc. Recuerde que en una negociación, el que entrega dinero por adelantado siempre corre con el mayor riesgo. Documentando adecuadamente estos pagos preliminares, se evitarán disputas e injusticias en cuanto al destino de ese dinero.

Cláusula # 6: Definición clara y completa de las obligaciones de las partes y las consecuencias de su incumplimiento

Por último, el precontrato de compraventa debe ser lo más completo y preciso posible al definir las obligaciones de las partes y las consecuencias de su incumplimiento. En este sentido, el contrato de opción es el lugar indicado para establecer obligaciones en cuanto al trámite, entrega o presentación de los recaudos de protocolización y otros documentos relativos al inmueble que las partes requieran examinar o que se necesiten para la obtención de un crédito hipotecario.

También es el documento idóneo para distribuir entre las partes responsabilidades en cuanto al pago de gastos de registro, notarías, honorarios de abogados, cargas tributarias relacionadas con la operación, etc., así como para estipular cualquier otra obligación vinculada con el acondicionamiento del inmueble antes de la entrega, gestiones ante el Registro Inmobiliario, el lugar del otorgamiento del documento definitivo de venta, etc.

Asimismo, es recomendable establecer las consecuencias que generaría el incumplimiento de estas obligaciones, especificando en qué casos puede resolverse el contrato, exigirse el pago de daños y perjuicios, o si procede alguna penalidad específica, intereses de mora, etc.

La información contenida en este boletín no constituye consejo jurídico acerca de los temas tratados. Por lo tanto, instamos al lector a que consulte con su abogado antes de asumir cualquier posición al respecto.
Para más información sobre los temas tratados en este boletín, envíe sus preguntas o comentarios por correo electrónico a info@documentos.com.ve
Tomado de: http://www.documentos.com.ve/consejos/6%20clausulas%20clave.pdf

Propiedad inmobiliaria a través de una compañía

Ventajas y desventajas de tener una propiedad inmobiliaria a través de una compañía

· Las 2 formas básicas de estructurar su inversión inmobiliaria

Existen 2 maneras básicas de comprar un inmueble. La primera es adquirirlo a título personal. Este es el caso más frecuente en el mercado inmobiliario para vivienda: una o varias personas adquieren directamente la propiedad sobre el inmueble. Es la forma más atractiva cuando un inmueble puede registrarse como vivienda principal.

La otra forma de tener un inmueble es a través de una compañía. En este caso la propiedad sobre el inmueble es, si se quiere, indirecta; la compañía es la propietaria del inmueble, mientras que la persona es dueña de la compañía. Un inmueble puede formar parte del patrimonio de una compañía de diversas maneras. Por ejemplo, el inmueble puede ser un activo de compañía. Otra posibilidad es que el inmueble forme parte del capital de la compañía. Estructuras más sofisticadas contemplan varias compañías, unas propietarias de las otras, hasta llegar al dueño originario. Cada modalidad tiene sus propias implicaciones jurídicas.

· Algunas razones de peso para estructurar su operación inmobiliaria de venta a través de una compañía

Si usted tiene varios inmuebles, si su inmueble no califica para ser registrado como vivienda principal, o si compra y vende con frecuencia, entonces le conviene poner su inmueble a nombre de una compañía.

Desde el punto de vista de la transacción, es más fácil vender una compañía que un inmueble. No hace falta protocolizar la venta en el registro inmobiliario; basta con un traspaso accionario por libros y luego una asamblea que opere el cambio de control de la compañía.

Desde el punto de vista tributario, no debe pagarse el anticipo de impuesto sobre la renta (0,5% del precio de venta) que se aplicaría de efectuarse la venta del inmueble. Tampoco se aplican los derechos de registro, emolumentos, aranceles, habilitaciones, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público para las operaciones inmobiliarias. Por otra parte, al haber sido derogada la Ley de Impuesto a los Activos Empresariales, se pueden tener compañías inactivas sin que ello genere cargas tributarias.

Por lo que respecta al impuesto sobre la renta, es posible minimizar su impacto a través de distintas maneras de estructurar la operación.

Por último, la utilización de vehículos corporativos para adquirir inmuebles podría ser interesante a la luz de la Ley de Impuesto sobre Bienes y Derechos Patrimoniales de las Personas Naturales, la cual se espera sea aprobada próximamente por la Asamblea Nacional.

· La regla de oro para que su compañía inmobiliaria conserve la liquidez que demanda el mercado inmobiliario

Cuando se compra una compañía que, a su vez, es propietaria de un inmueble, no sólo se está adquiriendo el inmueble, sino también las deudas y contingencias que la compañía pueda tener. Por eso, antes de comprar una compañía, es siempre recomendable efectuar una auditoría legal completa.

La regla de oro es, pues, mantener la compañía en orden, o sea: llevar su contabilidad al día, presentar oportunamente las declaraciones de impuesto, llevar los libros correctamente, celebrar asambleas ordinarias cada año, inscribirla en el seguro social, etc. Así el comprador se sentirá tranquilo y la operación se facilitará.

Tomado de http://www.documentos.com.ve/consejos/Planificacion%20patrimonial.pdf