¿Es posible que un inquilino pueda adquirir la propiedad del inmueble que ocupa?
En nuestro carácter de abogados litigantes en Venezuela, una empresa extranjera nos solicitó segunda opinión legal relativa a la materia de inquilinato. Refiere a un edificio ubicado en la ciudad de Caracas, cuya construcción data de los años sesenta. El dueño nunca lo llevó al "régimen de propiedad horizontal"; por ello, el inmueble le pertenece en su totalidad, incluyendo cada uno de los apartamentos. El propietario del edificio asume los gastos por mantenimiento; pero resulta que la sumatoria de los cánones por alquileres no cubre ni la mitad de esos desembolsos. Lejos de generar renta, hay cuantiosas pérdidas; por lo que el dueño decide: vender a los arrendatarios.
Nos preguntan: ¿es posible que un inquilino pueda adquirir la propiedad del inmueble que ocupa? Según el legislador patrio y dentro de las circunstancias reseñadas, se impone la negativa como respuesta. En efecto, al no cumplir el inmueble con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, los poseedores de los apartamentos no pueden adquirir por compra la propiedad de las viviendas. Sin embargo, constatamos en la práctica profesional, propietarios inescrupulosos que abusando de la necesidad y/o crisis del déficit habitacional, inventan falsas soluciones para aparentar la venta de cada unidad a "compradores incautos". La ley no protege al negligente, el inquilino debe buscar asesoría idónea para no dejarse estafar.
La única forma de demostrar la propiedad del apartamento, es exhibir el correspondiente título debidamente inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario respectiva. Pretender sustituir el referido título con otro documento, como por ejemplo, aquél que acredita la compra de acciones de una compañía la cual a su vez es dueña del edificio; no es más que la prueba de haber sido víctima de un ardid. Aducen los creadores de tal inventiva que al suscribir acciones en la compañía propietaria del edificio, se es dueño del apartamento que cada socio habita como inquilino. No hay nada más alejado de la verdad y del Derecho. La titularidad de acciones en la aludida empresa, no confiere la propiedad de ningún apartamento. Corroboramos lo anterior: el titular de las acciones no podrá vender el apartamento donde reside.
Entonces, ¿en qué se aprovecha o mejora quien "cae" en la situación planteada? Es forzoso responder que el inquilino pasará a convertirse en un poseedor de mejor derecho en relación a cualquier tercero ajeno al inmueble. Significa que no pagará más alquileres o cánones de arrendamiento por cuanto la compañía propietaria del edificio no lo exigirá. El accionista ocupante del apartamento, será al mismo tiempo miembro de la Junta Directiva del ente social. En consecuencia, cuando el accionista desee vender, el comprador adquiere dicha acción y el simulado derecho a habitar el apartamento. Lo anterior, visto el asentimiento de la directiva de la sociedad dueña del edificio, la cual estará integrada por el resto de los poseedores de los apartamentos. El verdadero beneficiario de la ingeniería jurídica dibujada es el titular originario del edificio, quien por haber vendido a la sociedad, dejará de sufragar los gastos de mantenimiento. A partir de la fecha de la venta, la sociedad mercantil compradora formada por la comunidad de ocupantes del edificio, correrá con todos los gastos derivados del bien.
Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. www.iguala.com.ve
Publicado en el Diaraio El Universal el dia 28 de Agosto de 2008
viernes, 29 de agosto de 2008
NO HAY OPCION DE COMPRA, CUANDO EL VENDEDOR SE OBLIGA A VENDER Y
No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar
Al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal redactado, se trata de una verdadera compra-venta. Significa que el "optante" compró y el "promitente oferente" vendió. En la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente sí está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.
Según la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se obligan, una a comprar y otra a vender. Reiteramos, en la opción de compra, el "optante" no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad (potestativo, puede o podrá) de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del promitente u oferente; la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. Lo relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar, redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta. Por lo que, a cambio del pago de las arras (treinta por ciento del precio de venta acordado), se entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario, el abogado del oferente, inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar la opción. Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra, se extingue la oferta y el promitente podrá disponer de su inmueble. En ese caso, el optante debe pagar la cláusula penal convenida en la opción, la cual de hecho, ya está en poder del promitente.
No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. Este es precisamente el formato de contrato que las partes acostumbran firmar, sin percatarse que lo que hacen es vender el inmueble al suscribir la "opción" en esos términos. Las partes firman un "contrato de opción", se obligan de manera recíproca, pactando modalidades sobre cosa y precio. Si luego surge conflicto entre ellas, los tribunales han sentenciado que hubo venta, y por ser una venta, el inmueble pertenece al optante, quien sólo ha adelantado el precio de las arras, esto es, 30% del precio de venta del inmueble.
La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero no está obligada a comprar. El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar la multa establecida, llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del oferente. Por último, aunque el contrato se denomine opción de compra, será considerado por el tribunal, como una verdadera venta, cuando de su texto se lea: "Prometo vender" y "prometo comprar".
Abogado litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.
asomivis@cantv.net
Publicado en el diario El Universal en Fecha 28 de Agosto de 2007
Al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal redactado, se trata de una verdadera compra-venta. Significa que el "optante" compró y el "promitente oferente" vendió. En la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente sí está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.
Según la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se obligan, una a comprar y otra a vender. Reiteramos, en la opción de compra, el "optante" no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad (potestativo, puede o podrá) de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del promitente u oferente; la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. Lo relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar, redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta. Por lo que, a cambio del pago de las arras (treinta por ciento del precio de venta acordado), se entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario, el abogado del oferente, inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar la opción. Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra, se extingue la oferta y el promitente podrá disponer de su inmueble. En ese caso, el optante debe pagar la cláusula penal convenida en la opción, la cual de hecho, ya está en poder del promitente.
No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. Este es precisamente el formato de contrato que las partes acostumbran firmar, sin percatarse que lo que hacen es vender el inmueble al suscribir la "opción" en esos términos. Las partes firman un "contrato de opción", se obligan de manera recíproca, pactando modalidades sobre cosa y precio. Si luego surge conflicto entre ellas, los tribunales han sentenciado que hubo venta, y por ser una venta, el inmueble pertenece al optante, quien sólo ha adelantado el precio de las arras, esto es, 30% del precio de venta del inmueble.
La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero no está obligada a comprar. El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar la multa establecida, llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del oferente. Por último, aunque el contrato se denomine opción de compra, será considerado por el tribunal, como una verdadera venta, cuando de su texto se lea: "Prometo vender" y "prometo comprar".
Abogado litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.
asomivis@cantv.net
Publicado en el diario El Universal en Fecha 28 de Agosto de 2007
lunes, 11 de agosto de 2008
¿Para que sirve y como se usa el RSS?
Erich Muller
El RSS es un formato basado en XML que permite encontrar aquella información que mejor se adapta a lo que el usuario desea, pero también ofrecerla de forma rápida y actualizada.
Los archivos RSS son un nuevo método para obtener y ofrecer información gracias a que contienen metadatos sobre las fuentes de información. Este formato es de gran utilidad para sitios Web que actualicen sus contenidos con frecuencia, ya que permite compartir la información y verla en otros sitios de forma inmediata. A este intercambio de información se le denomina "sindicación".
El formato RSS sirve para facilitar el acceso a la información Web que se actualiza con regularidad, logrando que el usuario recupere al momento las novedades producidas en la información de su interés.
Cualquier usuario puede suscribirse a un feed y obtener las últimas noticias enviadas a su agregador o lector RSS, el cual le alertará cuando haya nueva información para leer.Esto le permite obtener los datos que necesita de forma rápida y precisa, pues no tiene que comprobar los múltiples sitios que ofrecen los contenidos que le interesan sin saber si se ha producido algún cambio en ellos o no.
Podemos usar el formato RSS en dos sentidos diferentes:
*Para recibir información desde otros sitios Web
*Para ofrecer información desde nuestra propia Web
*Para ofrecer información desde nuestra propia Web
Según seamos consumidores o creadores de contenidos elegirermos una u otra opción, aunque también podemos utilizar ambas a la vez...
Para poder utilizar el RSS y recibir contenidos, el usuario debe disponer de un agregador.
Una vez que el usuario dispone del agregador que haya elegido, debe seleccionar aquellos feeds o archivos RSS que sean de mayor interés para él y realizar la sindicación de contenidos.
Una vez que el usuario dispone del agregador que haya elegido, debe seleccionar aquellos feeds o archivos RSS que sean de mayor interés para él y realizar la sindicación de contenidos.
¿Pero cómo reconocer entre los diversos sitios e informaciones que existen en Internet aquellos que disponen de formato RSS? Muy sencillo, puesto que los feeds suelen indicarse en las páginas Web mediante pequeños cuadros que incluyen las siglas "RSS" o iconos como estos: 
Otro uso del RSS es el de ofrecer información desde nuestro sitio Web, pero esta opción requiere del creador de contenidos conocimientos sobre el lenguaje XML.No obstante, aquí intentaremos explicar fácilmente qué datos contienen este tipo de archivos y cómo se organizan.
El código necesario para crear un feed o documento RSS debe incluir información sobre el sitio web al que pertenece y que, por tanto, será información no variable, así como datos sobre los contenidos que ofrece y que se actualizarán cada breve periodo de tiempo. Esta será la información variable ofrecida en la sindicación.
Todo explicado en este video
¿Que son las Redes Sociales en Internet?
En las redes sociales en Internet tenemos la posibilidad de interactuar con otras personas aunque no las conozcamos, el sistema es abierto y se va construyendo obviamente con lo que cada suscripto a la red aporta, cada nuevo miembro que ingresa transforma al grupo en otro nuevo. La red no es lo mismo si uno de sus miembros deja de ser parte. En las redes sociales en Internet tenemos la posibilidad de interactuar con otras personas aunque no las conozcamos, el sistema es abierto y se va construyendo obviamente con lo que cada suscripto a la red aporta, cada nuevo miembro que ingresa transforma al grupo en otro nuevo. La red no es lo mismo si uno de sus miembros deja de ser parte.
Intervenir en una red social empieza por hallar allí otros con quienes compartir nuestros intereses, preocupaciones o necesidades y aunque no sucediera más que eso, eso mismo ya es mucho porque rompe el aislamiento que suele aquejar a la gran mayoría de las personas, lo cual suele manifestarse en retraimiento y otras veces en excesiva vida social sin afectos comprometidos.
Para bien o para mal, las redes sociales en Internet han vivido su explosión en 2007. Sitios como MySpace o Facebook han vivido un frenesí que los ha convertido en un suculento negocio. No obstante, también han tenido que afrontar delicadas cuestiones, como la intrusión en la vida privada de los usuarios.
Este año, entre las 10 palabras y términos de búsqueda que más han crecido en el buscador Google, un total de siete son de sitios de redes sociales, como Badoo, Facebook o Webkinz (un sitio canadiense especialmente diseñado para niños), informa Leurence Benhamou, corresponsal de AFP en EEUU.
Los sitios de redes sociales no han parado de crecer. MySpace, el mayor de todos, cuenta con cerca de 110 millones de usuarios, y ha crecido este año un 30%. No obstante, Facebook ha visto cómo su popularidad crecía como la espuma, creció un 100% este año y alcanza ya los 55 millones de usuarios, todos en busca de crearse su propia 'red de amigos'.
Intervenir en una red social empieza por hallar allí otros con quienes compartir nuestros intereses, preocupaciones o necesidades y aunque no sucediera más que eso, eso mismo ya es mucho porque rompe el aislamiento que suele aquejar a la gran mayoría de las personas, lo cual suele manifestarse en retraimiento y otras veces en excesiva vida social sin afectos comprometidos.
Para bien o para mal, las redes sociales en Internet han vivido su explosión en 2007. Sitios como MySpace o Facebook han vivido un frenesí que los ha convertido en un suculento negocio. No obstante, también han tenido que afrontar delicadas cuestiones, como la intrusión en la vida privada de los usuarios.
Este año, entre las 10 palabras y términos de búsqueda que más han crecido en el buscador Google, un total de siete son de sitios de redes sociales, como Badoo, Facebook o Webkinz (un sitio canadiense especialmente diseñado para niños), informa Leurence Benhamou, corresponsal de AFP en EEUU.
Los sitios de redes sociales no han parado de crecer. MySpace, el mayor de todos, cuenta con cerca de 110 millones de usuarios, y ha crecido este año un 30%. No obstante, Facebook ha visto cómo su popularidad crecía como la espuma, creció un 100% este año y alcanza ya los 55 millones de usuarios, todos en busca de crearse su propia 'red de amigos'.
¿Cómo hacer que los visitantes de mi Web repitan la visita?
Muchas veces nuestros esfuerzos en las campañas de marketing en Internet se enfocan en atraer nuevos visitantes en vez de en fidelizar a los clientes actuales. Recuerde que un cliente nuevo puede costar ocho veces más que un cliente actual. Entérese de cuáles son las estrategias que le aseguran que un visitante repetirá varias veces su visita a nuestro sitio Web.
Aumentar el número de visitantes que repiten debería ser un indicador fijo dentro de nuestro cuadro de mando de rendimiento de una Web. Los visitantes que repiten varias veces su visita a través de un site se terminan convirtiendo en clientes y prescriptores de nuestro servicio.
Si tratamos de corresponder a los gustos de los visitantes cuando llegan a nuestro portal Web con las funcionalidades y contenidos de nuestro site, podremos mantener un romance en el largo plazo que se traducirá en rentabilidad.
A continuación analizaremos una serie de consejos que nos ayudarán a convencer a los visitantes a que retornen varias veces a nuestro sitio Web.
Actualice su página Web: demuestre que su Web posee vida propia
Actualice la información de su portal Web frecuentemente. Su site es como una tienda, si no actualiza la cartera de productos o la información referente a ellos, su comercio dejará de tener interés para repetir una visita. Cambiar la presentación de los productos en la vitrina, la presentación en los lineales, resaltar las nuevas ofertas, desechar los productos vencidos, etc. son tareas que pueden ser trasladadas a los contenidos que ofrece nuestra página Web.
Los sitios Web que se actualizan constantemente son los que consiguen las primeras posiciones en los motores de búsqueda y en consecuencia son los más visitados. La frecuencia con la que los robots de los buscadores visitan y rastrean la información de un determinado sitio Web está relacionada directamente con la frecuencia de actualización de contenidos de la misma. A mayor constancia en actualizar los contenidos, mayores probabilidades de tener más contenidos en las bases de datos de los buscadores y en consecuencia estar posicionados en un abanico mayor de palabras clave.
Otro consejo, diseñe un sitio Web a partir de un gestor de contenidos que le permita actualizar los contenidos de su página desde un cyber café en las Bahamas mientras está disfrutando de sus vacaciones.
La página home, la puerta de entrada para repetir las visitas
La página home es lo primero que mira su visitante. Es allí donde debemos enviarle el mensaje de que el portal se ha actualizado, de que hay nuevas cosas que no estaban desde su última visita.
Una sección de noticias, consejos, artículos o eventos con titulares que se actualizan en la página home ayuda a comunicar la frescura de contenidos de nuestro portal. Diseñar un carrusel de productos destacados dentro de la página home también transmite la sensación de que se han incorporado nuevos productos.
No le haga perder el tiempo a sus visitantes. Elimine esas páginas de bienvenida que dicen: llegó usted a la Web de mi empresa, pulse el botón para entrar, lo mismo podemos decir de esas páginas home que solamente muestran las banderitas de los idiomas del portal. Cada una de estas páginas es un obstáculo más para que su visitante se dé cuenta de que la página se ha actualizado.
Promoviendo grupos de discusión: creando una comunidad
Muchos expertos coinciden en que los portales Web que tendrán el mayor éxito en sus negocios serán aquellos capaces de crear comunidad. Que un visitante se sienta parte de un portal Web es el mejor camino para obtener buenos clientes y prescriptores. La gente hace negocios con gente que conoce y en la que confía.
Los blogs y foros se están convirtiendo en un gran imán de tráfico Web, en un receptor de opiniones y en captador de visitantes fidelizados. Cuando un visitante se siente identificado con la temática de algún foro o blog, dicho visitante repetirá visitas con el objetivo de ver los nuevos posts o entradas del portal.
Captando suscriptores para recordarles que nos vuelvan a visitar
Para aquellos visitantes que se les ha olvidado volver a nuestro sitio Web lo aconsejable es diseñar campañas de email marketing. Una parte de los visitantes que llegan por primera vez a una Web podrían querer suscribirse a un boletín o newsletter de noticias del portal. Póngaselo fácil y agregue un botón en su Web para que sus visitantes puedan suscribirse a la base de datos del portal para el envío posterior de información.
Otra proporción de visitantes suelen estar suscritos a plataformas de sindicación de contenidos RSS donde consultan diariamente los nuevos contenidos de sus portales preferidos. Déle la oportunidad a este creciente grupo de usuarios de poder añadir su página Web a su lista de sindicación. Diseñe sus noticias o artículos en un formato alternativo en lenguaje XML para que puedan ser sindicados. No se olvide de agregar un botón en su portal que indique que efectivamente sus contenidos pueden ser vistos a través de un sistema de sindicación de contenidos RSS.
Las encuestas: fomentando la participación en nuestra Web
Las encuestas fomentan el tráfico Web. Tanto los usuarios que las llenan como los usuarios que desean ver los resultados, el tema de la encuesta siempre es un anzuelo interesante para aumentar la repetición de visitas. Se aconseja que toda encuesta esté relacionada con la temática de la página, que tenga relación con un tema controvertido o donde fácilmente se puede establecer un debate y que, por supuesto, permita ver los resultados en tiempo real.
Conclusión: Adoptando una disciplina de hierro
Detrás de un sitio Web que obtiene grandes dosis de repetición de visitas, se encuentra una estrategia de gestión de contenidos eficiente donde el adoptar un disciplina estricta es el valor primordial a seguir. Si decidimos que semanalmente se van a publicar nuevos contenidos, pues tenemos que ser constantes con ese nivel de frecuencia ya que estaremos dando el mensaje a los visitantes que el sitio Web posee cosas nuevas cada semana. Recuerde que un visitante que repite es un potencial cliente, pero un visitante defraudado porque esperaba conseguir nuevos contenidos puede convertirse en una presa fácil para nuestra competencia.
Por: Javier Gosende - Marketing Digital y Promoción Online Human Level Communications
Aumentar el número de visitantes que repiten debería ser un indicador fijo dentro de nuestro cuadro de mando de rendimiento de una Web. Los visitantes que repiten varias veces su visita a través de un site se terminan convirtiendo en clientes y prescriptores de nuestro servicio.
Si tratamos de corresponder a los gustos de los visitantes cuando llegan a nuestro portal Web con las funcionalidades y contenidos de nuestro site, podremos mantener un romance en el largo plazo que se traducirá en rentabilidad.
A continuación analizaremos una serie de consejos que nos ayudarán a convencer a los visitantes a que retornen varias veces a nuestro sitio Web.
Actualice su página Web: demuestre que su Web posee vida propia
Actualice la información de su portal Web frecuentemente. Su site es como una tienda, si no actualiza la cartera de productos o la información referente a ellos, su comercio dejará de tener interés para repetir una visita. Cambiar la presentación de los productos en la vitrina, la presentación en los lineales, resaltar las nuevas ofertas, desechar los productos vencidos, etc. son tareas que pueden ser trasladadas a los contenidos que ofrece nuestra página Web.
Los sitios Web que se actualizan constantemente son los que consiguen las primeras posiciones en los motores de búsqueda y en consecuencia son los más visitados. La frecuencia con la que los robots de los buscadores visitan y rastrean la información de un determinado sitio Web está relacionada directamente con la frecuencia de actualización de contenidos de la misma. A mayor constancia en actualizar los contenidos, mayores probabilidades de tener más contenidos en las bases de datos de los buscadores y en consecuencia estar posicionados en un abanico mayor de palabras clave.
Otro consejo, diseñe un sitio Web a partir de un gestor de contenidos que le permita actualizar los contenidos de su página desde un cyber café en las Bahamas mientras está disfrutando de sus vacaciones.
La página home, la puerta de entrada para repetir las visitas
La página home es lo primero que mira su visitante. Es allí donde debemos enviarle el mensaje de que el portal se ha actualizado, de que hay nuevas cosas que no estaban desde su última visita.
Una sección de noticias, consejos, artículos o eventos con titulares que se actualizan en la página home ayuda a comunicar la frescura de contenidos de nuestro portal. Diseñar un carrusel de productos destacados dentro de la página home también transmite la sensación de que se han incorporado nuevos productos.
No le haga perder el tiempo a sus visitantes. Elimine esas páginas de bienvenida que dicen: llegó usted a la Web de mi empresa, pulse el botón para entrar, lo mismo podemos decir de esas páginas home que solamente muestran las banderitas de los idiomas del portal. Cada una de estas páginas es un obstáculo más para que su visitante se dé cuenta de que la página se ha actualizado.
Promoviendo grupos de discusión: creando una comunidad
Muchos expertos coinciden en que los portales Web que tendrán el mayor éxito en sus negocios serán aquellos capaces de crear comunidad. Que un visitante se sienta parte de un portal Web es el mejor camino para obtener buenos clientes y prescriptores. La gente hace negocios con gente que conoce y en la que confía.
Los blogs y foros se están convirtiendo en un gran imán de tráfico Web, en un receptor de opiniones y en captador de visitantes fidelizados. Cuando un visitante se siente identificado con la temática de algún foro o blog, dicho visitante repetirá visitas con el objetivo de ver los nuevos posts o entradas del portal.
Captando suscriptores para recordarles que nos vuelvan a visitar
Para aquellos visitantes que se les ha olvidado volver a nuestro sitio Web lo aconsejable es diseñar campañas de email marketing. Una parte de los visitantes que llegan por primera vez a una Web podrían querer suscribirse a un boletín o newsletter de noticias del portal. Póngaselo fácil y agregue un botón en su Web para que sus visitantes puedan suscribirse a la base de datos del portal para el envío posterior de información.
Otra proporción de visitantes suelen estar suscritos a plataformas de sindicación de contenidos RSS donde consultan diariamente los nuevos contenidos de sus portales preferidos. Déle la oportunidad a este creciente grupo de usuarios de poder añadir su página Web a su lista de sindicación. Diseñe sus noticias o artículos en un formato alternativo en lenguaje XML para que puedan ser sindicados. No se olvide de agregar un botón en su portal que indique que efectivamente sus contenidos pueden ser vistos a través de un sistema de sindicación de contenidos RSS.
Las encuestas: fomentando la participación en nuestra Web
Las encuestas fomentan el tráfico Web. Tanto los usuarios que las llenan como los usuarios que desean ver los resultados, el tema de la encuesta siempre es un anzuelo interesante para aumentar la repetición de visitas. Se aconseja que toda encuesta esté relacionada con la temática de la página, que tenga relación con un tema controvertido o donde fácilmente se puede establecer un debate y que, por supuesto, permita ver los resultados en tiempo real.
Conclusión: Adoptando una disciplina de hierro
Detrás de un sitio Web que obtiene grandes dosis de repetición de visitas, se encuentra una estrategia de gestión de contenidos eficiente donde el adoptar un disciplina estricta es el valor primordial a seguir. Si decidimos que semanalmente se van a publicar nuevos contenidos, pues tenemos que ser constantes con ese nivel de frecuencia ya que estaremos dando el mensaje a los visitantes que el sitio Web posee cosas nuevas cada semana. Recuerde que un visitante que repite es un potencial cliente, pero un visitante defraudado porque esperaba conseguir nuevos contenidos puede convertirse en una presa fácil para nuestra competencia.
Por: Javier Gosende - Marketing Digital y Promoción Online Human Level Communications
Incrementando el valor de una propiedad
Es importante comprender primero que nada que hay una diferencia entre el precio y el valor de una propiedad. El precio es el monto que se pide por la venta de una propiedad. Valor es el percibido por el comprador, y esta percepción de valor esta influenciado por muchos factores tales como localización, características, condiciones y comparado con otros inmuebles similares que ha visto.
Atendiendo algunos detalles que puedan causar un impacto positivo, podemos incrementar significativamente el valor de una propiedad así como podemos también incrementar la posibilidad de atraer compradores calificados dispuestos a pagar por el precio solicitado.
Algunos puntos que podemos utilizar para incre4mentar el valor son:
La percepción del tamaño aumenta el valor de una propiedad, espacios abiertos o con pocos muebles pueden hacer sentir una percepción de un espacio de mayor tamaño.
Inmuebles deshabitados, o desocupados, tienen mayor posibilidad de ser vendidos ya que generalmente son fáciles de mostrar y fáciles de vender ya que son percibidas como mas rápido para tomar posesión de las mismas. El no estar habitada al momento de mostrarla, también ayuda a que el posible comprado se pasee por la propiedad imaginándose ser el dueño. Por esto es importante que aunque el inmueble esta habitado, que se guarden o se escondan objetos personales, fotografías de la familia, etc.
Un maquillaje muchas veces es muy importante.
Pintar algunas paredes en la mayoría de los casos da mayor valor que el precio que estas representan.
Limpiar o cambiar una alfombra sucia o manchada también aumenta significativamente el valor de una propiedad.
Un jardín arreglado con flores y grama también ayuda en el valor de la propiedad.
Las condiciones del inmueble afectan el valor del mismo, realice reparaciones menores que afecten el valor del inmueble tales como pequeñas filtraciones, botes de agua, oxido en la herrería, vidrios rotos, cables sueltos, etc.
Algunas áreas de la casa, como los baños y la cocina, pueden causar un gran impacto en el valor de la misma, es conveniente mejorar o remodelar con pequeños cambios.
No se debe gastar más dinero en el inmueble que el que aumente razonablemente el valor del mismo.
Atendiendo algunos detalles que puedan causar un impacto positivo, podemos incrementar significativamente el valor de una propiedad así como podemos también incrementar la posibilidad de atraer compradores calificados dispuestos a pagar por el precio solicitado.
Algunos puntos que podemos utilizar para incre4mentar el valor son:
La percepción del tamaño aumenta el valor de una propiedad, espacios abiertos o con pocos muebles pueden hacer sentir una percepción de un espacio de mayor tamaño.
Inmuebles deshabitados, o desocupados, tienen mayor posibilidad de ser vendidos ya que generalmente son fáciles de mostrar y fáciles de vender ya que son percibidas como mas rápido para tomar posesión de las mismas. El no estar habitada al momento de mostrarla, también ayuda a que el posible comprado se pasee por la propiedad imaginándose ser el dueño. Por esto es importante que aunque el inmueble esta habitado, que se guarden o se escondan objetos personales, fotografías de la familia, etc.
Un maquillaje muchas veces es muy importante.
Pintar algunas paredes en la mayoría de los casos da mayor valor que el precio que estas representan.
Limpiar o cambiar una alfombra sucia o manchada también aumenta significativamente el valor de una propiedad.
Un jardín arreglado con flores y grama también ayuda en el valor de la propiedad.
Las condiciones del inmueble afectan el valor del mismo, realice reparaciones menores que afecten el valor del inmueble tales como pequeñas filtraciones, botes de agua, oxido en la herrería, vidrios rotos, cables sueltos, etc.
Algunas áreas de la casa, como los baños y la cocina, pueden causar un gran impacto en el valor de la misma, es conveniente mejorar o remodelar con pequeños cambios.
No se debe gastar más dinero en el inmueble que el que aumente razonablemente el valor del mismo.
Aumente su conocimiento sobre Internet.
Durante estos últimos años, han aparecido en internet una gran cantidad de herramientas y tecnologías que podrían ayudarnos a mercadear exitosamente nuestros sitios Web. Desde los Blogs hasta los gestores de contenido, la tendencia pareciera ser “lo fácil de usar”
Pero la única manera de entender y aprender estas herramientas es siendo proactivos e investigar en la red la infinidad de recursos disponibles.
Aumentar el conocimiento es el primer paso para tener éxito en una estrategia de mercadeo por Internet para su empresa inmobiliaria, por lo que tiene que educarse continuamente en esta materia.
He aquí algunos temas en los cuales iniciarse:
Blogs
RSS
Foros
Noticias.
Pero la única manera de entender y aprender estas herramientas es siendo proactivos e investigar en la red la infinidad de recursos disponibles.
Aumentar el conocimiento es el primer paso para tener éxito en una estrategia de mercadeo por Internet para su empresa inmobiliaria, por lo que tiene que educarse continuamente en esta materia.
He aquí algunos temas en los cuales iniciarse:
Blogs
RSS
Foros
Noticias.
sábado, 9 de agosto de 2008
Vende más propiedades: ofrece más información.
20 Febrero, 2008 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2008/02/20/vende-mas-propiedades-ofrece-mas-informacion/
Cuando una inmobiliaria o promotora ofrece información de sus viviendas, en su página web y en sus folletos de publicidad, existen dos “filosofías” distintas a la hora de hacerlo:
Ofrecer una gran cantidad de información con mucho detalle o bien proporcionar los datos básicos para que el posible comprador se vea obligado a llamar para recibir el resto de la información.
Existen los que piensan (yo me incluyo en este grupo) que ofrecer la mayor cantidad de información disponible de las vivienda es mejor ya que un posible comprador -cuando visita nuestra página web o lee nuestra publicidad esta buscando la mayor cantidad de información posible para poder tomar una decisión y estudiar si esta vivienda o promoción en concreto le puede interesar.
Por otro lado, están los que piensan que ofrecer demasiada información perjudica la venta ya que si al posible comprador no le gusta algún dato o característica de la vivienda, entonces no llama y la venta se “pierde.” Muchas veces he escuchado a agentes inmobiliarios que el anuncio o la página web sirve para picar la curiosidad del posible comprador y que cuando este llama hay que “amarrarlo” para concertar una visita. Pienso que este método de trabajo ha quedado obsoleto y que se relaciona con la fama que tiene el sector inmobiliario de tener agentes inmobiliarios que presionan al posible comprador para “cerrar la venta.” Personalmente no creo en el poder mágico de un agente inmobiliario que con sus “técnicas de venta” sea capaz de venderle una vivienda a alguien que no le gusten las características, la zona o el precio.
Sin embargo si creo que ofrecer toda la información disponible de una vivienda (características, fotos, videos, planos, información de la zona, etc.) ayuda al comprador a tomar una decisión de una manera fácil y cómoda. Si todo lo que ha visto de la propiedad le ha gustado, entonces llamará a la inmobiliaria o la promotora para concertar una visita y corroborar que todo lo que ha leído y visto es real. Esto sirve para filtrar a muchos clientes que sin esta información a su alcance nos harían perder mucho tiempo en visitas que no llegan a nada.
Todo esto va encaminado en la única dirección de atender al cliente de manera profesional. No conozco a nadie que este interesado en comprar una vivienda y prefiera menos información para que esté obligado a perder el tiempo haciendo visitas para luego ver que esa propiedad no le interesa.
Estoy de acuerda de que hace algunos años ofrecer mucha información en escaparates, publicidad y gacetillas en los periódicos era prácticamente imposible por el espacio limitado y la caro que era. Pero hoy en día con internet y las páginas webs, el coste de ofrecer esta información es muy pero que muy bajo.
Tomado de http://inmosfera.com/2008/02/20/vende-mas-propiedades-ofrece-mas-informacion/
Cuando una inmobiliaria o promotora ofrece información de sus viviendas, en su página web y en sus folletos de publicidad, existen dos “filosofías” distintas a la hora de hacerlo:
Ofrecer una gran cantidad de información con mucho detalle o bien proporcionar los datos básicos para que el posible comprador se vea obligado a llamar para recibir el resto de la información.
Existen los que piensan (yo me incluyo en este grupo) que ofrecer la mayor cantidad de información disponible de las vivienda es mejor ya que un posible comprador -cuando visita nuestra página web o lee nuestra publicidad esta buscando la mayor cantidad de información posible para poder tomar una decisión y estudiar si esta vivienda o promoción en concreto le puede interesar.
Por otro lado, están los que piensan que ofrecer demasiada información perjudica la venta ya que si al posible comprador no le gusta algún dato o característica de la vivienda, entonces no llama y la venta se “pierde.” Muchas veces he escuchado a agentes inmobiliarios que el anuncio o la página web sirve para picar la curiosidad del posible comprador y que cuando este llama hay que “amarrarlo” para concertar una visita. Pienso que este método de trabajo ha quedado obsoleto y que se relaciona con la fama que tiene el sector inmobiliario de tener agentes inmobiliarios que presionan al posible comprador para “cerrar la venta.” Personalmente no creo en el poder mágico de un agente inmobiliario que con sus “técnicas de venta” sea capaz de venderle una vivienda a alguien que no le gusten las características, la zona o el precio.
Sin embargo si creo que ofrecer toda la información disponible de una vivienda (características, fotos, videos, planos, información de la zona, etc.) ayuda al comprador a tomar una decisión de una manera fácil y cómoda. Si todo lo que ha visto de la propiedad le ha gustado, entonces llamará a la inmobiliaria o la promotora para concertar una visita y corroborar que todo lo que ha leído y visto es real. Esto sirve para filtrar a muchos clientes que sin esta información a su alcance nos harían perder mucho tiempo en visitas que no llegan a nada.
Todo esto va encaminado en la única dirección de atender al cliente de manera profesional. No conozco a nadie que este interesado en comprar una vivienda y prefiera menos información para que esté obligado a perder el tiempo haciendo visitas para luego ver que esa propiedad no le interesa.
Estoy de acuerda de que hace algunos años ofrecer mucha información en escaparates, publicidad y gacetillas en los periódicos era prácticamente imposible por el espacio limitado y la caro que era. Pero hoy en día con internet y las páginas webs, el coste de ofrecer esta información es muy pero que muy bajo.
Herramientas que te harán la actividad profesional un poquito más fácil
Tomado de http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/06/herramientas-que-te-harn-la-actividad.html
La actividad inmobiliaria profesional está llena de quehaceres que a veces pueden llevarnos un tiempo y recursos considerables. Existen en Internet un gran conjunto de herramientas que pueden llegar a hacernos la actividad profesional un poquito más fácil. A continuación pongo un listado de aquellas que son gratuitas y que suelo usar con frecuencia.
PdfOnline: Para convertir los archivos de word en formato pdf y darle así un aspecto más profesional. Muy útil para la realización de dossieres.
ZamZar: Te permite realizar cualquier tipo de conversión de archivos a través de Internet. Convierte casi cualquier tipo de archivos. Muy útil por ejemplo para poder convertir imágenes, archivos de audio, etc.
Google Desktop: Barra de Google que se instala en el ordenador y resulta fenomenal para encontrar inmediatamente cualquier tipo de información en nuestro disco duro. Desde buscar contactos, información dentro de los archivos, web que viste hace tiempo y que no recuerdas como se llamaba, o aquella persona que te mandó un mail hace tiempo y no sabes donde se quedó.
YouSendIt: Necesitas enviar por mail unas imágenes o archivos que ocupan 200 MB o más, con esta herramienta no tendremos ningún problema.
OSWD: Necesitas hacer una página web rápidamente, pero tienes ni idea de hacer un diseño ni sabes cuanto puede costar hacerlo. En Open Source Web Design (OSWD) tienes un buen conjunto de diseños muy buenos que los puedes descargar de forma gratuita.
Scribd: Necesitas poner un Internet un archivo de word o excel para que la gente lo pueda consultar y no sabes donde colocarlo. Scribd es como el Youtube pero de los documentos ofimáticos, es decir, subes un archivo y obtienes una url desde donde se puede visualizar o descargar el archivo. También muy útil para la publicación de dossieres en Internet.
Dafont: Necesitas una tipografía de letra para hacer un logo o un título. En esta web puedes descargar miles de tipografías de forma gratuita.
IconArchive: Necesitas iconos para tu web y no sabes donde cogerlos. En esta web puedes descargar miles gratuitamente.
MiTarjetaPersonal: Necesitas hacer unas tarjetas de visita y no sabes don de acudir ni cuanto te costarán. Desde esta web puedes hacerte unas tarjetas de visitas bastante profesionales y luego imprimirlas tu mismo o mandarlas a una imprenta.
FanStudio: Tienes unas imágenes que han salido un poco mal y necesitas retocarlas. Desde esta web lo podemos hacer rápidamente de forma online.
Shibbo: Necesitas guardar unas contraseñas en algún sitio de Internet seguro para poder tenerlas ahí siempre disponibles. En esta web te garantizan que guardarán tus contraseñas en lugar seguro para que puedas disponer de ellas cuando quieras.
La actividad inmobiliaria profesional está llena de quehaceres que a veces pueden llevarnos un tiempo y recursos considerables. Existen en Internet un gran conjunto de herramientas que pueden llegar a hacernos la actividad profesional un poquito más fácil. A continuación pongo un listado de aquellas que son gratuitas y que suelo usar con frecuencia. PdfOnline: Para convertir los archivos de word en formato pdf y darle así un aspecto más profesional. Muy útil para la realización de dossieres.
ZamZar: Te permite realizar cualquier tipo de conversión de archivos a través de Internet. Convierte casi cualquier tipo de archivos. Muy útil por ejemplo para poder convertir imágenes, archivos de audio, etc.
Google Desktop: Barra de Google que se instala en el ordenador y resulta fenomenal para encontrar inmediatamente cualquier tipo de información en nuestro disco duro. Desde buscar contactos, información dentro de los archivos, web que viste hace tiempo y que no recuerdas como se llamaba, o aquella persona que te mandó un mail hace tiempo y no sabes donde se quedó.
YouSendIt: Necesitas enviar por mail unas imágenes o archivos que ocupan 200 MB o más, con esta herramienta no tendremos ningún problema.
OSWD: Necesitas hacer una página web rápidamente, pero tienes ni idea de hacer un diseño ni sabes cuanto puede costar hacerlo. En Open Source Web Design (OSWD) tienes un buen conjunto de diseños muy buenos que los puedes descargar de forma gratuita.
Scribd: Necesitas poner un Internet un archivo de word o excel para que la gente lo pueda consultar y no sabes donde colocarlo. Scribd es como el Youtube pero de los documentos ofimáticos, es decir, subes un archivo y obtienes una url desde donde se puede visualizar o descargar el archivo. También muy útil para la publicación de dossieres en Internet.
Dafont: Necesitas una tipografía de letra para hacer un logo o un título. En esta web puedes descargar miles de tipografías de forma gratuita.
IconArchive: Necesitas iconos para tu web y no sabes donde cogerlos. En esta web puedes descargar miles gratuitamente.
MiTarjetaPersonal: Necesitas hacer unas tarjetas de visita y no sabes don de acudir ni cuanto te costarán. Desde esta web puedes hacerte unas tarjetas de visitas bastante profesionales y luego imprimirlas tu mismo o mandarlas a una imprenta.
FanStudio: Tienes unas imágenes que han salido un poco mal y necesitas retocarlas. Desde esta web lo podemos hacer rápidamente de forma online.
Shibbo: Necesitas guardar unas contraseñas en algún sitio de Internet seguro para poder tenerlas ahí siempre disponibles. En esta web te garantizan que guardarán tus contraseñas en lugar seguro para que puedas disponer de ellas cuando quieras.
Todo lo que una inmobiliaria puede exprimir de Google
Tomadod de http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2006/12/todo-lo-que-una-inmobiliaria-puede.html
Por todo el mundo es sabido que Google tiene un gran número de aplicaciones y servicios que pueden usarse de forma gratuita. Ahora bien, ¿cuales de ellos son útiles para una empresa inmobiliaria y como? Aquí pongo un listado de los que he recopilado:
- Google Maps. Mapas digitales y satelitales. Contiene una API para integrar fácilmente los mapas en tu web y así poder por ejemplo ubicar un grupo de inmuebles.
- Google Video. Una forma rápida y sencilla de integrar un video en tu página web. Basta con subir el vídeo a Google y a continuación pegar la url que te proporciona en tu página web.
- Google Base. Base de información sobre productos. Permite introducir las características de los inmuebles, junto con fotografías, etc. de forma que los usuarios los encuentren en base a ciertos criterios de búsqueda (precio, superficie,..). En el futuro se incluirán los resultados en el buscador de Google. Actualmente solo está disponible para introducir productos en inglés. Hay 3 formas de introducir los productos: 1. De uno en uno introduciendolos manualmente, 2. De forma masiva a través de un archivo xml, y 3. mediante una API que conecta directamente con el servidor de google base.
- Google Earth. Programa para ver fotografías satélite de la tierra en 3D. Puedes ubicar tus inmuebles creando un archivo .kml de acuerdo con este tutorial. El resultado final es bastante profesional y útil para presentar de un vistazo donde están ubicados los inmuebles. Se puede además crear etiquetas personalizadas de cada inmueble, mostrando por ejemplo una fotografía o las características del inmueble. Puedes ver un ejemplo aqui.
- Google Apps. Varios servicios para pequeñas empresas. Te permite tener las cuentas de email de tu inmobiliaria gestionadas de la misma manera que si se tratase de cuentas Gmail. Acceso webmail y, pop3, 2 gigas de espacio para el correo. También tiene otros servicios como mensajería instantánea, calendario para compartir entre los miembros de la empresa y creación de sitios web de la empresa. Basta con darse de alta en el servicio y realizar un cambio en la dns de tu servidor de correo actual.
- Google Scketchup. Programa de creación de objetos en 3D. Es posible crear de manera muy sencilla un boceto de una casa y luego realizar un vídeo o integrarlo en Google Earth. Ideal para realizar una presentación rápida por ejemplo de una promoción de obra nueva.
- Google Adwords. Promociona tu web o tus propiedades con anuncios insertados en el buscador google o en otras páginas web relacionadas.
- Google Analytics. Realiza un seguimiento exhaustivo del rendimiento de tu web, visitas, marketing, etc y conoce como interactúan los visitantes con tu sitio. Se integra con Adwords. Se necesita darse de alta y pegar un trozo de código que se proporciona en las páginas web que quieres que monitorice.
- Google Adsense. Publica anuncios de otras empresas relacionadas con tu negocio en tu sitio web y gana dinero con los clicks que los visitantes hagan en ellos.
- Google Docs & Spreadsheets. Crea documentos tipo word y excel en el navegador de Internet. La ventaja fundamental es que permite compartir los documentos y hacer que varias personas editen los documentos de una forma colaborativa. Puede ser muy útil por ejemplo para elaborar a distancia un contrato con un cliente.
- Google Local. Buscador de negocios, similar al de páginas amarillas. Da de alta tu empresa inmobiliaria a través de este enlace y así otras personas podrán encontrar tus oficinas. Incluye un servicio de comprobación mediante carta al domicilio postal de la empresa.
- Google Alerts. Recibe alertas de noticias en tu mail. Se crear alertas sobre temas inmobiliarios concretos, como por ejemplo especulación, burbuja inmobiliaria, etc. Google te enviará un resumen de la noticia junto con un link para leerla entera. Google alerts recoje información de páginas webs, blogs personales y grupos de noticias.
- Google Webmaster Tools. Información sobre diferentes herramientas para la optimización de tu sitio web en Google. Te permite por ejemplo decirle a Google cuales son todas las páginas que contiene tu sitio web y cuales de ellas no quieres que sean indexadas en el buscador y que por lo tanto no aparezcan en los resultados de las búsquedas.
Nota: Todos los servicios son gratuitos, excepto la versión extendida de Sketchup para la creación de vídeos y la versión extendida de Google Earth, también para la creación de vídeos. En Google Adwords , es el propio usuario el que decide la cantidad de dinero que quiere gastar. Un resumen de todos los servicios de Google en http://labs.google.com/
10 secretos para captar propiedades en exclusiva (Parte 2)
28 Junio, 2007 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2007/06/28/10-secretos-para-captar-propiedades-en-exclusiva/
En el segundo capítulo de este artículo de cómo captar propiedades en exclusiva, desvelo 10 secretos que te ayudarán a conseguir propiedades en exclusiva para tu agencia inmobiliaria. Todos estos secretos han sido probados y puedo asegurar que funcionan.
1. Crear un dossier de captación. Cuando acudas a una captación de propiedad, no cometas el mismo error que la mayoría de los comerciales: echarle un vistazo a la vivienda, tomar los datos y sacarle unas cuantas fotos.Debes sentarte con el propietario, conversar con el, y presentarle tus servicios con la ayuda de un dossier de presentación. En este dossier puedes poner información de tu agencia inmobiliaria, los servicios que ofrecen y dar información útil con datos y gráficos para captar la propiedad. Sorprenderás al propietario con tu profesionalidad y conocimientos y te diferenciaras de todos los demás comerciales.
2. Elaborar un informe de valoración gratuito. Ofrécele al propietario un informe de valoración gratuito de su propiedad y asesórale para fijar un precio de venta competitivo. En el informe puedes poner datos de viviendas similares y el precio por metro cuadrado de la zona. Este informe te ayudará mucho si el propietario pide demasiado por su vivienda. Con datos reales podrá ver que su precio de venta deseado esta fuera de mercado.
3. Dibuja un plano de la vivienda. Pídele al propietario un plano de su vivienda. Si no lo tiene, tardarás de minutos en hacer uno tú mismo durante la captación. Este croquis te servirá para explicar la distribución de la vivienda a posibles compradores. Además, nadie más lo hará y el propietario verá lo profesional que eres y lo mucho que te esfuerzas por vender su propiedad.
4. Crea una ficha informativa de la propiedad. Puedes crear una ficha de la propiedad que incluya toda la información de la vivienda y las fotos destacadas. Te será muy útil para dársela a posibles compradores durante la visita. También puedes enviarla por email a un cliente que te pida información por teléfono o tu página web. Existen muchos programas con los que puedes diseñar esta ficha de una manera rápida y fácil.
5. Crea un dossier de la propiedad. Una vez hayas recopilado toda la información de la propiedad (escrituras, plano de la vivienda, ficha informativa de la propiedad, etc.) puedes crear un dossier de la propiedad y meter toda la documentación en una carpeta. Llevala a todas las visitas de la propiedad, para que los clientes vean lo profesional y organizado que eres.
6. Invierte más en publicidad. Explícale al propietario que si tienes la propiedad en exclusiva, puedes invertir mucho más en publicidad. Hazle ver las ventajas de firmar la exclusiva contigo: con más inversión en publicidad, las posibilidades de vender su propiedad al mejor precio son mayores.
7. Dale información gratuita. Regálale una guía informativa gratuita de cómo evitar los principales errores a la hora de vender su propiedad. Esta guía la puedes elaborar tú mismo y resumir los principales errores que cometen los propietarios cuando venden su propiedad y como evitarlos.
8. Tomate la venta de su propiedad muy en serio. Si eres capaz de transmitirle al propietario que te tomas la venta de su propiedad muy en serio, confiara en ti.
9. Explícale los riesgos de trabajar con agencias poco cualificadas. Hazle ver al propietario los riesgos que corre si le da la venta a varias inmobiliarias. Es importante que sepa que no todas las inmobiliarias están cualificadas y son profesionales. Además, trabajar con una sola inmobiliaria es mucho más cómodo y le evitara muchos dolores de cabeza y pérdidas de tiempo.
10. Crea un servicio de venta VIP para clientes selectos. Con todos los secretos que te he contado, puedes ofrecer un servicio de venta exclusivo para tus mejores clientes. Ponlo en tu publicidad y explica lo que ofreces. Te garantizo que el teléfono no parara de sonar.
Tomado de http://inmosfera.com/2007/06/28/10-secretos-para-captar-propiedades-en-exclusiva/
En el segundo capítulo de este artículo de cómo captar propiedades en exclusiva, desvelo 10 secretos que te ayudarán a conseguir propiedades en exclusiva para tu agencia inmobiliaria. Todos estos secretos han sido probados y puedo asegurar que funcionan.
1. Crear un dossier de captación. Cuando acudas a una captación de propiedad, no cometas el mismo error que la mayoría de los comerciales: echarle un vistazo a la vivienda, tomar los datos y sacarle unas cuantas fotos.Debes sentarte con el propietario, conversar con el, y presentarle tus servicios con la ayuda de un dossier de presentación. En este dossier puedes poner información de tu agencia inmobiliaria, los servicios que ofrecen y dar información útil con datos y gráficos para captar la propiedad. Sorprenderás al propietario con tu profesionalidad y conocimientos y te diferenciaras de todos los demás comerciales.
2. Elaborar un informe de valoración gratuito. Ofrécele al propietario un informe de valoración gratuito de su propiedad y asesórale para fijar un precio de venta competitivo. En el informe puedes poner datos de viviendas similares y el precio por metro cuadrado de la zona. Este informe te ayudará mucho si el propietario pide demasiado por su vivienda. Con datos reales podrá ver que su precio de venta deseado esta fuera de mercado.
3. Dibuja un plano de la vivienda. Pídele al propietario un plano de su vivienda. Si no lo tiene, tardarás de minutos en hacer uno tú mismo durante la captación. Este croquis te servirá para explicar la distribución de la vivienda a posibles compradores. Además, nadie más lo hará y el propietario verá lo profesional que eres y lo mucho que te esfuerzas por vender su propiedad.
4. Crea una ficha informativa de la propiedad. Puedes crear una ficha de la propiedad que incluya toda la información de la vivienda y las fotos destacadas. Te será muy útil para dársela a posibles compradores durante la visita. También puedes enviarla por email a un cliente que te pida información por teléfono o tu página web. Existen muchos programas con los que puedes diseñar esta ficha de una manera rápida y fácil.
5. Crea un dossier de la propiedad. Una vez hayas recopilado toda la información de la propiedad (escrituras, plano de la vivienda, ficha informativa de la propiedad, etc.) puedes crear un dossier de la propiedad y meter toda la documentación en una carpeta. Llevala a todas las visitas de la propiedad, para que los clientes vean lo profesional y organizado que eres.
6. Invierte más en publicidad. Explícale al propietario que si tienes la propiedad en exclusiva, puedes invertir mucho más en publicidad. Hazle ver las ventajas de firmar la exclusiva contigo: con más inversión en publicidad, las posibilidades de vender su propiedad al mejor precio son mayores.
7. Dale información gratuita. Regálale una guía informativa gratuita de cómo evitar los principales errores a la hora de vender su propiedad. Esta guía la puedes elaborar tú mismo y resumir los principales errores que cometen los propietarios cuando venden su propiedad y como evitarlos.
8. Tomate la venta de su propiedad muy en serio. Si eres capaz de transmitirle al propietario que te tomas la venta de su propiedad muy en serio, confiara en ti.
9. Explícale los riesgos de trabajar con agencias poco cualificadas. Hazle ver al propietario los riesgos que corre si le da la venta a varias inmobiliarias. Es importante que sepa que no todas las inmobiliarias están cualificadas y son profesionales. Además, trabajar con una sola inmobiliaria es mucho más cómodo y le evitara muchos dolores de cabeza y pérdidas de tiempo.
10. Crea un servicio de venta VIP para clientes selectos. Con todos los secretos que te he contado, puedes ofrecer un servicio de venta exclusivo para tus mejores clientes. Ponlo en tu publicidad y explica lo que ofreces. Te garantizo que el teléfono no parara de sonar.
Captar una propiedad en exclusiva y como convencer al propietario (1ª Parte)
26 Junio, 2007 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2007/06/26/captar-una-propiedad-en-exclusiva-y-como-convencer-al-propietario/
María de Madrid hace la siguiente consulta:
Trabajo con propiedades en exclusiva y aunque internamente tenemos alguna idea de la efectividad de la exclusiva frente a la nota de encargo, me gustaría saber si tu sabes o dispones de algún estudio que se haya hecho para mostrar a los clientes vendedores las ventajas que les aportaría en tiempo y dinero trabajar con este sistema.
Voy a dividir mi respuesta en cuatro artículos que iré poniendo en el blog en los próximos días. Aquí va el primer artículo:
1ª Parte del artículo.
2ª Parte del artículo: 10 secretos para captar propiedades en exclusiva.
Es evidente que trabajar en exclusiva tiene muchas ventajas para el agente inmobiliario. No compites con nadie para vender esa propiedad; puedes invertir en publicidad sabiendo que tarde o temprano vas a venderla y por último, todo el mundo que esté interesado en esa propiedad tiene que pasar por ti.
La cuestión no es que ventajas tiene la venta en exclusiva para el agente inmobiliario sino que ventajas tiene la venta en exclusiva para el propietario. Por norma general, los propietarios no acostumbran a darle una exclusiva a una inmobiliaria y prefieren o bien, venderla ellos mismos, o darle su propiedad a varias inmobiliarias. Piensan que haciendo esto tienen más posibilidades ya que hay más personas trabajando para vender su propiedad. Todo agente inmobiliario sabe que esto no siempre es así. Sin embargo esta percepción equivocada del propietario se debe a el gran error que cometen las agencias inmobiliarias: No saben venderse a si mismas.
Por lo tanto para conseguir captar una propiedad en exclusiva hay que demostrarle al propietario las siguientes cosas:
* Las ventajas de vender en exclusiva.
* Que somos los mejores cualificados y preparados para vender su propiedad.
Tomado de http://inmosfera.com/2007/06/26/captar-una-propiedad-en-exclusiva-y-como-convencer-al-propietario/
María de Madrid hace la siguiente consulta:
Trabajo con propiedades en exclusiva y aunque internamente tenemos alguna idea de la efectividad de la exclusiva frente a la nota de encargo, me gustaría saber si tu sabes o dispones de algún estudio que se haya hecho para mostrar a los clientes vendedores las ventajas que les aportaría en tiempo y dinero trabajar con este sistema.
Voy a dividir mi respuesta en cuatro artículos que iré poniendo en el blog en los próximos días. Aquí va el primer artículo:
1ª Parte del artículo.
2ª Parte del artículo: 10 secretos para captar propiedades en exclusiva.
Es evidente que trabajar en exclusiva tiene muchas ventajas para el agente inmobiliario. No compites con nadie para vender esa propiedad; puedes invertir en publicidad sabiendo que tarde o temprano vas a venderla y por último, todo el mundo que esté interesado en esa propiedad tiene que pasar por ti.
La cuestión no es que ventajas tiene la venta en exclusiva para el agente inmobiliario sino que ventajas tiene la venta en exclusiva para el propietario. Por norma general, los propietarios no acostumbran a darle una exclusiva a una inmobiliaria y prefieren o bien, venderla ellos mismos, o darle su propiedad a varias inmobiliarias. Piensan que haciendo esto tienen más posibilidades ya que hay más personas trabajando para vender su propiedad. Todo agente inmobiliario sabe que esto no siempre es así. Sin embargo esta percepción equivocada del propietario se debe a el gran error que cometen las agencias inmobiliarias: No saben venderse a si mismas.
Por lo tanto para conseguir captar una propiedad en exclusiva hay que demostrarle al propietario las siguientes cosas:
* Las ventajas de vender en exclusiva.
* Que somos los mejores cualificados y preparados para vender su propiedad.
Aspectos de diseño más importantes
Tomado de http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/06/inmobiliaria-barreras-y-promotora-fbex.html
- Claridad y transparencia de la información. El usuario necesita conocer la información de forma concisa, no tiene tiempo para leer textos demasiado largos, necesita conocer rápidamente si la información le es útil o no.
- Contenido actual y de calidad. El usuario necesita saber el estado actual de una promoción, o si un inmueble está vendido o no, detesta ver información obsoleta o duplicada. Quiere además encontrar respuestas a las cinco preguntas claves de la información: ¿el que?, ¿como?, ¿cuando?, ¿donde?, ¿cuanto?.
- Palabras claves para poder optimizar en buscadores. Los buscadores van a tratar de buscar de qué se está hablando en la web y a que tipo de categoría pertenece, leerán el texto y prioritizarán aquellas palabras que destaquen más y a las que se repitan con más frecuencia, detectarán si se quiere abusar de ellos.
- Usabilidad. El usuario no puede perderse en la página, necesita saber en todo momento en que parte de la web se encuentra, cómo volver hacia atrás o al principio y cómo cambiar rápidamente de sección. No quiere tener que buscar donde tiene que pinchar, quiere ver donde se encuentra la información relevante y donde no.
- Velocidad de descarga. El usuario no tiene demasiado tiempo para esperar a que se muestre la página, si ésta no se carga rápidamente, entonces abandonará y probablemente no volverá.
- Facilidad de contacto. Si el usuario decide contactar con una persona, quiere encontrar todas las facilidades posibles para ello, no quiere que la tecnología le suponga un obstáculo, él decide que forma de contacto usar, y por lo general no quiere tener que dar demasiados datos.
- Multimedia. El contenido textual es muy importante, pero ya no es suficiente, y menos en el campo inmobiliario. El usuario quiere tener todo tipo de información. Mostrar fotografías, planos, vídeos, visitas virtuales, etc. ayuda a que tenga un mayor conocimiento de lo que se vende.
No se trata de vender sino de conversar
11 Abril, 2007 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2007/04/11/no-se-trata-de-vender-sino-de-conversar/
Un amigo que tiene una inmobiliaria me ha comentado que recibe un altísimo número de solicitudes de información cada mes. Esta preocupado porque esas solicitudes no de compra de vivienda no se traducen en visitas y ventas posteriores.
Le comenté que quizá se esta centrando demasiado en obtener nuevos clientes y pasa por alto que para que todos esos clientes compren tiene que crear una conversación. Un conversación permanente entre las dos partes para establecer confianza
Muchas veces los agentes inmobiliarios pasan por alto esta etapa de la venta. No es suficiente saber que alguien busca apartamento, 3 dormitorios, jardín, 2 garajes, zona residencial. Hay que iniciar una conversación y comprender lo que el cliente quiere.
Tomado de http://inmosfera.com/2007/04/11/no-se-trata-de-vender-sino-de-conversar/
Un amigo que tiene una inmobiliaria me ha comentado que recibe un altísimo número de solicitudes de información cada mes. Esta preocupado porque esas solicitudes no de compra de vivienda no se traducen en visitas y ventas posteriores.
Le comenté que quizá se esta centrando demasiado en obtener nuevos clientes y pasa por alto que para que todos esos clientes compren tiene que crear una conversación. Un conversación permanente entre las dos partes para establecer confianza
Muchas veces los agentes inmobiliarios pasan por alto esta etapa de la venta. No es suficiente saber que alguien busca apartamento, 3 dormitorios, jardín, 2 garajes, zona residencial. Hay que iniciar una conversación y comprender lo que el cliente quiere.
viernes, 8 de agosto de 2008
Anunciarse en Internet - Como hacer las fotos (No. 2)
publicado en http://www.cienladrillos.com/2006/09/13-anunciarse-en-internet-como-hacer-las-fotos
Miércoles 13 Septiembre 2006
Continuamos dando consejos de cómo fotografiar las habitaciones de la vivienda. Al fotografiar la vivienda debemos tener en cuenta lo que dije en un capítulos anterior. “Si has de mantener una mentira, que sea hasta el día siguiente de haber firmado en el notario”. No conseguimos nada transmitiendo en el anuncio una imagen irreal de la vivienda, nadie va a comprar la casa sin ir a verla personalmente.
Por tanto. salvo que queramos enseñar inútilmente la casa una y otra vez, hay que procurar que en las fotos se muestre la realidad de cómo es y está la casa. Otra actitud, no engaña al cliente, nos engañarnos nosotros mismos. Ello no quita, para que esa realidad, a veces fea, la intentemos mostrar de la forma mas agradable posible.
Las fotos, apaisadas.
Debeos recordar que lo que estamos haciendo es tomar unas fotografías para subir a los anuncios de Idealista y Segundamano. Idealista muestra fotos casi cuadradas y las de Segundamano son apaisadas. Es por tanto absurdo hacer fotos verticales, Esto hay que tenerlo en cuenta al fotografiar cualquier habitación, pero sobre todo a la hora de fotografiar la fachada, en la que más podemos tener la tentación de hacerlas en vertical. Si la anchura de la calle no diera para sacar todo el edificio, con enseñar los bajos y las primeras plantas será suficiente para que posible cliente se de cuenta de la calidad de la edificación.
Utilizar las diagonales
El mayor problema para fotografiar con una cámara normal una habitación, es que el objetivo de estas cámaras no tiene la suficiente apertura para poder fotografiar una buena parte de la habitación estando dentro de ella. Para minimizar el problema conviene hacer las fotografías desde la esquina de las habitación para de aprovechar la diagonal, que es la dimensión más larga de la habitación.
Luces de flash, ventanas de refilón
Otro defecto habitual es tirar directamente contra las ventanas tratando de demostrar que la habitación es luminoso, consiguiéndose el efecto contrario, pues la fuerte luz que entra por la ventana hace por fuerza obscura la habitación, por este motivo en el interior de la casa debemos usar siempre flash.
Si deseamos sacar las vistas de la habitación conviene enfocar la ventana de modo que solo un pequeño borde la enmarque, en otro caso es preferible sacarla mas o menos de perfil.
Las luces eléctricas deben estar apagadas, e flash dentro de una habitación es más que suficiente para iluminarla y el que se vea encendida la lámpara, hace que parezca que se necesita luz para estar en ella. las luces que no se vean en la imagen pueden estar encendidas pero suelen añadir poca ilumincion a la estancia.
Tres encuadres desde cada esquina
Acostumbro a hacer en cualquier estancia un mínimo de tres fotografías desde cada esquina de la habitación, una con el objetivo mas corto para una vista general, otra con un mínimo de zoom se es necesario, de un ambiente y otra de algún detalle que me llame la atención, Si me queda duda de cómo salieron las fotos las repito, como se dice mejor que sobren que no que falten.
A ser posible, en la fotografía de vista general, suelo incluir un lienzo completo de pared con elementos que por comparación ayude a calcular su tamaño como una cama, o una silla, u otro mueble de tamaño conocido. Conviene retirar si es necesario algún mueble que por estar en medio de la habitación aparezca en primer plano cubriendo en exceso la visión del cuarto.
La fotografía de ambiente `pretende dar idea de la calidad del inmueble, si tiene parquet, estado de conservación, etc. son sobre todo muy importantes en cocinas y cuartos de baño, que por otra parte suelen ser pequeños y por ellos más difíciles de fotografiar. En una casa de segunda mano, a la gente suele importarles poco si tienes las paredes de un color o de otro, pues piensa pintar, salvo que la casa sea nueva, pero si puede conservará los baños y la cocina, que son muy caros de renovar e informarles por ello de su estado es esencial.
En la foto de detalle procuro igualmente hacer hincapié en algo que si no se resalta pasa desapercibido, los temas mas corrientes son las vistas de las ventanas, la existencia de equipos de aire acondicionado, terminación de elementos de la casa, picaportes, ventanas, etc.
Lo más difícil el aseo
Suelen presentar especial complicación los aseos, en apartamentos también la cocina, pues por su escaso tamaño resultan muy difíciles de fotografiar, a veces cabe fotografiarlos desde fuera, a través de la puerta, al menos todo lo que permite retirarnos sin que se vea la embocadura de la puerta, otras veces podremos utilizar el reflejo del espejo del lavabo para dar una idea de toda la habitación, habrá que hacer algún experimento para no salir retratado uno mismo. Esta es la habitación más difícil de fotografiar y que más buscan los posibles clientes, convivne sacar al menos lo que es el conjunto del lavabo o la ducha, para que al menos partes significativas den información del estado en que se encuentran estos cuartos.
Fotografías complementarias
No debemos olvidar fotografiar también las dependencias que tenga la casa, desde luego no debemos olvidar la terraza y el tendedero así como otras dependencias de la casa, como el garaje y el trastero
Una vez terminada de fotografiar el interior de toda la casa fotografía también por si acaso le fuera útil, conviene fotografiar el descansillo de la escalera con la puerta de entrada y el ascensor. El portal de entrada y por último la fachada desde varios ángulos.
Antes yo tomaba las fotografías de QDQ, pero he dejado de hacerlo, pues parece que les molestaba y además las tienen protegidas con el Copyright. ¿Para qué molestarlos, si de todas formas, estamos con una cámara delante de la casa?.
Muy importante es que elijamos la mejor hora para fotografiar la fachada, pues el sol puede pegar en ella solo a determinadas horas, yo por sistema fotografío la fachada antes de la sesión de fotos y después, con ello consigo al menos fotografías a dos horas diferentes, aunque puede que ninguna de las dos sean de la hora ideal.
Miércoles 13 Septiembre 2006
Continuamos dando consejos de cómo fotografiar las habitaciones de la vivienda. Al fotografiar la vivienda debemos tener en cuenta lo que dije en un capítulos anterior. “Si has de mantener una mentira, que sea hasta el día siguiente de haber firmado en el notario”. No conseguimos nada transmitiendo en el anuncio una imagen irreal de la vivienda, nadie va a comprar la casa sin ir a verla personalmente.Por tanto. salvo que queramos enseñar inútilmente la casa una y otra vez, hay que procurar que en las fotos se muestre la realidad de cómo es y está la casa. Otra actitud, no engaña al cliente, nos engañarnos nosotros mismos. Ello no quita, para que esa realidad, a veces fea, la intentemos mostrar de la forma mas agradable posible.
Las fotos, apaisadas.
Debeos recordar que lo que estamos haciendo es tomar unas fotografías para subir a los anuncios de Idealista y Segundamano. Idealista muestra fotos casi cuadradas y las de Segundamano son apaisadas. Es por tanto absurdo hacer fotos verticales, Esto hay que tenerlo en cuenta al fotografiar cualquier habitación, pero sobre todo a la hora de fotografiar la fachada, en la que más podemos tener la tentación de hacerlas en vertical. Si la anchura de la calle no diera para sacar todo el edificio, con enseñar los bajos y las primeras plantas será suficiente para que posible cliente se de cuenta de la calidad de la edificación.
Utilizar las diagonales
El mayor problema para fotografiar con una cámara normal una habitación, es que el objetivo de estas cámaras no tiene la suficiente apertura para poder fotografiar una buena parte de la habitación estando dentro de ella. Para minimizar el problema conviene hacer las fotografías desde la esquina de las habitación para de aprovechar la diagonal, que es la dimensión más larga de la habitación.
Luces de flash, ventanas de refilón
Otro defecto habitual es tirar directamente contra las ventanas tratando de demostrar que la habitación es luminoso, consiguiéndose el efecto contrario, pues la fuerte luz que entra por la ventana hace por fuerza obscura la habitación, por este motivo en el interior de la casa debemos usar siempre flash.
Si deseamos sacar las vistas de la habitación conviene enfocar la ventana de modo que solo un pequeño borde la enmarque, en otro caso es preferible sacarla mas o menos de perfil.
Las luces eléctricas deben estar apagadas, e flash dentro de una habitación es más que suficiente para iluminarla y el que se vea encendida la lámpara, hace que parezca que se necesita luz para estar en ella. las luces que no se vean en la imagen pueden estar encendidas pero suelen añadir poca ilumincion a la estancia.
Tres encuadres desde cada esquina
Acostumbro a hacer en cualquier estancia un mínimo de tres fotografías desde cada esquina de la habitación, una con el objetivo mas corto para una vista general, otra con un mínimo de zoom se es necesario, de un ambiente y otra de algún detalle que me llame la atención, Si me queda duda de cómo salieron las fotos las repito, como se dice mejor que sobren que no que falten.
A ser posible, en la fotografía de vista general, suelo incluir un lienzo completo de pared con elementos que por comparación ayude a calcular su tamaño como una cama, o una silla, u otro mueble de tamaño conocido. Conviene retirar si es necesario algún mueble que por estar en medio de la habitación aparezca en primer plano cubriendo en exceso la visión del cuarto.
La fotografía de ambiente `pretende dar idea de la calidad del inmueble, si tiene parquet, estado de conservación, etc. son sobre todo muy importantes en cocinas y cuartos de baño, que por otra parte suelen ser pequeños y por ellos más difíciles de fotografiar. En una casa de segunda mano, a la gente suele importarles poco si tienes las paredes de un color o de otro, pues piensa pintar, salvo que la casa sea nueva, pero si puede conservará los baños y la cocina, que son muy caros de renovar e informarles por ello de su estado es esencial.
En la foto de detalle procuro igualmente hacer hincapié en algo que si no se resalta pasa desapercibido, los temas mas corrientes son las vistas de las ventanas, la existencia de equipos de aire acondicionado, terminación de elementos de la casa, picaportes, ventanas, etc.
Lo más difícil el aseo
Suelen presentar especial complicación los aseos, en apartamentos también la cocina, pues por su escaso tamaño resultan muy difíciles de fotografiar, a veces cabe fotografiarlos desde fuera, a través de la puerta, al menos todo lo que permite retirarnos sin que se vea la embocadura de la puerta, otras veces podremos utilizar el reflejo del espejo del lavabo para dar una idea de toda la habitación, habrá que hacer algún experimento para no salir retratado uno mismo. Esta es la habitación más difícil de fotografiar y que más buscan los posibles clientes, convivne sacar al menos lo que es el conjunto del lavabo o la ducha, para que al menos partes significativas den información del estado en que se encuentran estos cuartos.
Fotografías complementarias
No debemos olvidar fotografiar también las dependencias que tenga la casa, desde luego no debemos olvidar la terraza y el tendedero así como otras dependencias de la casa, como el garaje y el trastero
Una vez terminada de fotografiar el interior de toda la casa fotografía también por si acaso le fuera útil, conviene fotografiar el descansillo de la escalera con la puerta de entrada y el ascensor. El portal de entrada y por último la fachada desde varios ángulos.
Antes yo tomaba las fotografías de QDQ, pero he dejado de hacerlo, pues parece que les molestaba y además las tienen protegidas con el Copyright. ¿Para qué molestarlos, si de todas formas, estamos con una cámara delante de la casa?.
Muy importante es que elijamos la mejor hora para fotografiar la fachada, pues el sol puede pegar en ella solo a determinadas horas, yo por sistema fotografío la fachada antes de la sesión de fotos y después, con ello consigo al menos fotografías a dos horas diferentes, aunque puede que ninguna de las dos sean de la hora ideal.
Anunciarse en Internet - Fotografiar la casa (No. 1)
publicado en http://www.cienladrillos.com/2006/09/13-anunciarse-en-internet-como-hacer-las-fotos
Domingo 10 Septiembre 2006
Dada la importancia del tema, lo divido en tres partes, la primera se dedicará a lo que hay que preparar para fotografiar la casa, en la segunda las “recetas” para hacer fotos de una habitación y en la tercera consejos sobre como preparar la parte gráfica a subir a la web anunciante.
Hoy, tanto Idealista como Segundamano/Fotocasa admiten que el anuncio de la vivienda se acompañe de unas cuantas fotografías, que a mi juicio son suficientes para exhibir correctamente una vivienda, salvo quizá, chalets de gran lujo o fincas de recreo que unan a una amplia vivienda, dependencias o instalaciones como piscina, garajes, jardines etc, que necesiten un tratamiento gráfico especial. Para estos casos especiales y poco corrientes daremos también en el segundo capítulo una solución..
Para hacer un “book” de fotografías de una vivienda normal, basta mostrar una foto por estancia, lo que incluyendo cocina y cuartos de baño, si añadimos alguna foto del portal y la fachada, etc. con diez fotografías hay más que suficientes para mostrar gráficamente la vivienda y esta cifra la permite tanto por Idealista como por Segundamano
Incomprensiblemente, aún quedan personas que renuncian a la fotografía al anunciar su piso en Internet. Posiblemente son personas que no tienen una cámara digital, o que teniéndola, no saben introducir las imágenes en el ordenador. Pero no alcanzo a entender por qué no solicitan ayuda. Desde luego, recomiendo, sin lugar a dudas y en todos los casos, añadir fotografías a su anuncio.
También me extraña, que en general, las fotografías de los anuncios son, desde el punto de vista comercial, malas, y ello no solo es aplicable a las de los particulares, sino también a las de los anuncios de las Agencias Inmobiliarias y eso ya no es de recibo. Cuando digo que son “malas”, no me refiero a que sea mas o menos “bellas”, sino que no cumplen la misión que deberían tener, la de describir, explicar y enseñar como es la vivienda que se pretende vender.
Mayoritariamente son un muestrario de sofás, rincones de comedor y camas, que en el mejor de los casos, serían adecuadas para una revista de decoración. Pero no estamos tratando de vender muebles, sino viviendas. La gente desea ver como son las habitaciones, no como están decoradas, sino su tamaño, las vistas que tienen y los muebles que caben en ellas, y eso rara vez queda expresado en las fotos que se exhiben.
Contribuye a ello, que la óptica de las cámaras digitales normal no es adecuada para el cometido. Cámaras diseñadas para la fotografía familiar, hacen bien retratos y paisajes, pero no son adecuada para fotografiar una habitación desde la pared de enfrente. Generalmente desde esa distancia solo podemos fotografiar una mesa, pero rara vez un lienzo completo de pared que es lo que sería interesante.
Doy consejos nacidos de la experiencia de hacer fotos para anuncios en Internet, no soy un artista de la fotografía ni falta que hace, con las camaras actuales cualquiera saca fotografías decentes, pero lo que les aseguro, que en este campo concreto de la fotografía de interiores para anuncios, tengo mucha experiencia..
Preparar la casa, orden y limpieza.
Por suerte la mayoría de los muebles en fotografía mejoran, parecen mejor barnizados y de mejores maderas, lo que una fotografía no puede es ocultar el desorden. Una cama deshecha, o los restos abandonados de una mudanza esparcidos por toda la casa, hacen especialmente poco atractiva una vivienda. Por ello, tanto a la hora de hacer las fotos, como a la hora de enseñarla, ayuda mucho a la venta, una casa que si no impecable al menos esté ordenada.
Un buen vendedor debe saber superar que las paredes tengan desconchones y estén sobadas, pues, quien más quien menos, piensa al menos pintar la casa, pero el baño y la cocina deben estar lo más limpios y brillantes posible, pues la suciedad ajena, siempre produce repugnancia y rechazo. Si por ejemplo, se ha retirado la nevera, el lavaplatos o la lavadora, poco cuesta fregar con un poco de lejía el sitio que ocuparon durante años, que por no haberlo podido hacer nunca, suele estar repugnante.
Preparar las pilas de la cámara.
Debemos llevar las pilas de la cámara totalmente cargadas y como mínimo otro juego de pilas de repuesto, mejor si llevamos dos juegos. Casi todas las fotografías las realizaremos con flash y este aparato “devora” las pilas. Fastidia mucho tener que volver otro día a finalizar las fotos, porque no tuvimos la prudencia de cuidar este detalle
Hacer muchas fotografías y seleccionar friamente
La fotografía digital no tiene coste, por ello la primera medida es hacer multitud de fotografías de la casa y luego seleccionar las más útiles a nuestro empeño. Ser frio con las fotografías a elegir, no buscamos belleza, buscamos mostrar la vivienda tal como es, aunque lo más favorablemente posible, si la foto es bella, mejor que mejor, pero este detalle es secundario frente al primero que es mostrar la realidad. Una foto que solo sea bella no sirve para nada.
Usar el flashEn interiores, utilice siempre el flash, aunque la habitación parezca muy luminosa. Vd. está en el interior de la habitación y la luz viene de fuera, si no utiliza flash, la luz exterior hará que el sensor cierre el diafragma, dando lugar a fotos del interior muy contrastadas con zonas realmente obscuras en los lados que queden en sombra. El flash compensará en parte la luz exterior iluminando el interior.
Mejor fotografiar una casa con muebles, que vacíaEn general se visualiza mejor una casa amueblada, que una sin muebles, por tanto si hay oportunidad, conviene hacer las fotos con la casa cuando aún está con muebles, que una vez que se haya hecho la mudanza. Por otra parte una casa amueblada oculta mejor el desgaste por uso, pues al retirar los cuadros y demás muebles aparecen marcas de polvo o cambios de color en el parquet.
En una casa sin muebles, las habitaciones parecen más pequeñas, si queda algún mueble de tamaño conocido, como una silla o una escalera de mano, por ejemplo o simplemente una escoba, conviene incluir este elemento en la fotografía para dar mejor idea de su tamaño real, otro elemento de comparación básico es la puerta de la habitación.
Domingo 10 Septiembre 2006
Dada la importancia del tema, lo divido en tres partes, la primera se dedicará a lo que hay que preparar para fotografiar la casa, en la segunda las “recetas” para hacer fotos de una habitación y en la tercera consejos sobre como preparar la parte gráfica a subir a la web anunciante.Hoy, tanto Idealista como Segundamano/Fotocasa admiten que el anuncio de la vivienda se acompañe de unas cuantas fotografías, que a mi juicio son suficientes para exhibir correctamente una vivienda, salvo quizá, chalets de gran lujo o fincas de recreo que unan a una amplia vivienda, dependencias o instalaciones como piscina, garajes, jardines etc, que necesiten un tratamiento gráfico especial. Para estos casos especiales y poco corrientes daremos también en el segundo capítulo una solución..
Para hacer un “book” de fotografías de una vivienda normal, basta mostrar una foto por estancia, lo que incluyendo cocina y cuartos de baño, si añadimos alguna foto del portal y la fachada, etc. con diez fotografías hay más que suficientes para mostrar gráficamente la vivienda y esta cifra la permite tanto por Idealista como por Segundamano
Incomprensiblemente, aún quedan personas que renuncian a la fotografía al anunciar su piso en Internet. Posiblemente son personas que no tienen una cámara digital, o que teniéndola, no saben introducir las imágenes en el ordenador. Pero no alcanzo a entender por qué no solicitan ayuda. Desde luego, recomiendo, sin lugar a dudas y en todos los casos, añadir fotografías a su anuncio.
También me extraña, que en general, las fotografías de los anuncios son, desde el punto de vista comercial, malas, y ello no solo es aplicable a las de los particulares, sino también a las de los anuncios de las Agencias Inmobiliarias y eso ya no es de recibo. Cuando digo que son “malas”, no me refiero a que sea mas o menos “bellas”, sino que no cumplen la misión que deberían tener, la de describir, explicar y enseñar como es la vivienda que se pretende vender.
Mayoritariamente son un muestrario de sofás, rincones de comedor y camas, que en el mejor de los casos, serían adecuadas para una revista de decoración. Pero no estamos tratando de vender muebles, sino viviendas. La gente desea ver como son las habitaciones, no como están decoradas, sino su tamaño, las vistas que tienen y los muebles que caben en ellas, y eso rara vez queda expresado en las fotos que se exhiben.
Contribuye a ello, que la óptica de las cámaras digitales normal no es adecuada para el cometido. Cámaras diseñadas para la fotografía familiar, hacen bien retratos y paisajes, pero no son adecuada para fotografiar una habitación desde la pared de enfrente. Generalmente desde esa distancia solo podemos fotografiar una mesa, pero rara vez un lienzo completo de pared que es lo que sería interesante.
Doy consejos nacidos de la experiencia de hacer fotos para anuncios en Internet, no soy un artista de la fotografía ni falta que hace, con las camaras actuales cualquiera saca fotografías decentes, pero lo que les aseguro, que en este campo concreto de la fotografía de interiores para anuncios, tengo mucha experiencia..
Preparar la casa, orden y limpieza.
Por suerte la mayoría de los muebles en fotografía mejoran, parecen mejor barnizados y de mejores maderas, lo que una fotografía no puede es ocultar el desorden. Una cama deshecha, o los restos abandonados de una mudanza esparcidos por toda la casa, hacen especialmente poco atractiva una vivienda. Por ello, tanto a la hora de hacer las fotos, como a la hora de enseñarla, ayuda mucho a la venta, una casa que si no impecable al menos esté ordenada.
Un buen vendedor debe saber superar que las paredes tengan desconchones y estén sobadas, pues, quien más quien menos, piensa al menos pintar la casa, pero el baño y la cocina deben estar lo más limpios y brillantes posible, pues la suciedad ajena, siempre produce repugnancia y rechazo. Si por ejemplo, se ha retirado la nevera, el lavaplatos o la lavadora, poco cuesta fregar con un poco de lejía el sitio que ocuparon durante años, que por no haberlo podido hacer nunca, suele estar repugnante.
Preparar las pilas de la cámara.
Debemos llevar las pilas de la cámara totalmente cargadas y como mínimo otro juego de pilas de repuesto, mejor si llevamos dos juegos. Casi todas las fotografías las realizaremos con flash y este aparato “devora” las pilas. Fastidia mucho tener que volver otro día a finalizar las fotos, porque no tuvimos la prudencia de cuidar este detalle
Hacer muchas fotografías y seleccionar friamente
La fotografía digital no tiene coste, por ello la primera medida es hacer multitud de fotografías de la casa y luego seleccionar las más útiles a nuestro empeño. Ser frio con las fotografías a elegir, no buscamos belleza, buscamos mostrar la vivienda tal como es, aunque lo más favorablemente posible, si la foto es bella, mejor que mejor, pero este detalle es secundario frente al primero que es mostrar la realidad. Una foto que solo sea bella no sirve para nada.
Usar el flashEn interiores, utilice siempre el flash, aunque la habitación parezca muy luminosa. Vd. está en el interior de la habitación y la luz viene de fuera, si no utiliza flash, la luz exterior hará que el sensor cierre el diafragma, dando lugar a fotos del interior muy contrastadas con zonas realmente obscuras en los lados que queden en sombra. El flash compensará en parte la luz exterior iluminando el interior.
Mejor fotografiar una casa con muebles, que vacíaEn general se visualiza mejor una casa amueblada, que una sin muebles, por tanto si hay oportunidad, conviene hacer las fotos con la casa cuando aún está con muebles, que una vez que se haya hecho la mudanza. Por otra parte una casa amueblada oculta mejor el desgaste por uso, pues al retirar los cuadros y demás muebles aparecen marcas de polvo o cambios de color en el parquet.
En una casa sin muebles, las habitaciones parecen más pequeñas, si queda algún mueble de tamaño conocido, como una silla o una escalera de mano, por ejemplo o simplemente una escoba, conviene incluir este elemento en la fotografía para dar mejor idea de su tamaño real, otro elemento de comparación básico es la puerta de la habitación.
Vender más con los 3 números de la suerte
Publicado en http://inmosfera.com/2007/04/24/vender-mas-con-los-3-numeros-de-la-suerte/
¿A veces te preguntas si tienes suerte vendiendo apartamentos y casas? La suerte suele estar del lado de las personas que saben buscarla.
He aquí los 3 números de la suerte de las inmobiliarias que te ayudarán a incrementar tus ventas.
Cuando ves a un corredor o una agencia inmobiliaria que “venden un montón.” Seguro que no es fruto de la casualidad. Donde tú simplemente puedes ver que tienen suerte, seguramente existe una planificación y metodología detrás de sus ventas.
Para vender igual que ellos, necesitas saber algunos datos importantes que te ayudaran a planificar y vender más.
Haz un seguimiento de estos números:
Nº de llamadas/solicitudes de información recibidas.
Conociendo el número de llamadas/solicitudes que recibes al mes, sabrás si tu publicidad y marketing están funcionando correctamente. Puedes compararlo con los meses anteriores y centrar tus esfuerzos y dinero en lo que mejor te funcione.
Nº de visitas realizadas
De las solicitudes de información que recibas, habrá unas cuantas que convertirás en visitas a las propiedades. Evidentemente no todas las personas que te llamen por un anuncio querrán ir a visitar la propiedad. Con este dato sabrás si algo falla en la agencia. Quizás la atención telefónica deja mucho que desear y tienes que reemplazar a la secretaria que contesta a las llamadas.
Nº de ventas
Finalmente, el número que interesa a todos. Cómo la venta de una propiedad es un proceso que culmina con el cierre, es muy interesante saber cómo se ha llegado al paso final. Haciendo un seguimiento a estos números, es posible saber dónde fallamos y dónde podemos mejorar.
Este sistema no requiere mucho esfuerzo llevarlo a cabo. Es importante apuntar cuantas llamadas y solicitudes recibimos al mes y luego cuantas se convierten en visitas y ventas.
¿A veces te preguntas si tienes suerte vendiendo apartamentos y casas? La suerte suele estar del lado de las personas que saben buscarla.
He aquí los 3 números de la suerte de las inmobiliarias que te ayudarán a incrementar tus ventas.
Cuando ves a un corredor o una agencia inmobiliaria que “venden un montón.” Seguro que no es fruto de la casualidad. Donde tú simplemente puedes ver que tienen suerte, seguramente existe una planificación y metodología detrás de sus ventas.
Para vender igual que ellos, necesitas saber algunos datos importantes que te ayudaran a planificar y vender más.
Haz un seguimiento de estos números:
Nº de llamadas/solicitudes de información recibidas.
Conociendo el número de llamadas/solicitudes que recibes al mes, sabrás si tu publicidad y marketing están funcionando correctamente. Puedes compararlo con los meses anteriores y centrar tus esfuerzos y dinero en lo que mejor te funcione.
Nº de visitas realizadas
De las solicitudes de información que recibas, habrá unas cuantas que convertirás en visitas a las propiedades. Evidentemente no todas las personas que te llamen por un anuncio querrán ir a visitar la propiedad. Con este dato sabrás si algo falla en la agencia. Quizás la atención telefónica deja mucho que desear y tienes que reemplazar a la secretaria que contesta a las llamadas.
Nº de ventas
Finalmente, el número que interesa a todos. Cómo la venta de una propiedad es un proceso que culmina con el cierre, es muy interesante saber cómo se ha llegado al paso final. Haciendo un seguimiento a estos números, es posible saber dónde fallamos y dónde podemos mejorar.
Este sistema no requiere mucho esfuerzo llevarlo a cabo. Es importante apuntar cuantas llamadas y solicitudes recibimos al mes y luego cuantas se convierten en visitas y ventas.
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