Bolsa Profesional Inmobiliaria

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Demanda Inmobiliaria Caerá 40%

El sector inmobiliario se apresta a vivir otro año de vacas flacas. El segmento de viviendas para alquiler está en vías de extinción, pero los precios de locales comerciales y viviendas podrían registrar una leve baja, debido a la merma del número de compradores.

Construcción en baja. Al cierre de 2008, apenas se concluyeron cerca de 70.000 viviendas, 15% por debajo de las 82.000 terminadas en 2007.

Si bien no será una crisis tan severa como la que atraviesan sus pares en países como Estados Unidos, España e Italia, el 2009 será para el sector inmobiliario venezolano otro año de vacas flacas. La evidente contracción de la demanda y reducción de las solicitudes de créditos para la compra de viviendas, arrojan proyecciones poco alentadoras para un área de negocios que viene de sufrir una caída de 30% en 2008. Los malos augurios tienen su sustento. Según los datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana (CIM), el total retransacciones efectivas, al cierre del primer trimestre del año, disminuyó 35% en comparación con el mismo período de 2008, por lo que se prevé que, al cierre de 2009, la caída del sector pudiera rondar el 40%.La situación no podría ser más contradictoria. Con un déficit, que los expertos ubican en 2 millones de viviendas, inversamente a lo esperado la oferta de inmuebles, tanto para la venta como para alquiler, viene disminuyendo de manera progresiva, pues, como señala Dinorah Moreno, presidenta de la cámara capitalina, muchos han sido los esfuerzos para estimular la demanda y pocos los enfocados en la construcción de nuevos desarrollos.Para Moreno, el origen de la divergencia se remonta a 2002, cuando el Gobierno Nacional, en un intento por incentivar la compra de viviendas, puso en marcha una política que obligó a la banca a destinar 10% de su cartera de créditos al área inmobiliaria. “Ello fue bueno, porque estimuló la compra, pero no se crearon los mecanismos necesarios para incentivar la oferta en la misma proporción”. En efecto, a partir de 2003 las solicitudes de compra experimentaron un vertiginoso crecimiento que alcanzó, en 2007, su punto máximo. Para ese año, sólo en Caracas se transaron más de 20.000 viviendas, 40% por encima de la media histórica de los últimos 22 años (unas 14.400 unidades). Varias razones justifican este incremento. Por un lado, a partir de ese año se comenzó a sentir el efecto de la fluidez del crédito y las bajas tasas de interés, lo que, aunado a un incremento de la liquidez producto de la bonanza petrolera, permitió a muchas personas acceder a una vivienda. Asimismo, los temores por un posible cambio de los patrones tradicionales de propiedad (reforma constitucional de por medio), impulsó a muchos dueños a desprenderse de inmuebles secundarios. Pero el despegue de las transacciones sacó a la venta una parte importante de las unidades disponibles, dejando al mercado desprovisto de nuevas posibilidades para mantener el flujo de la oferta. Y como reza el proverbio popular, 'de donde se saca y no se repone, tarde o temprano la escasez se impone'. Un dato adicional ayuda a comprender mejor la situación. Con base en estadísticas de la Cámara Inmobiliaria, en la última década más de 90% de las viviendas vendidas en los cinco municipios que conforman la zona metropolitana de Caracas, corresponden a unidades del mercado secundario, pues una desacertada planificación urbanística y la falta de estímulos para la construcción de viviendas nuevas, han afectado negativamente la generación de una oferta que satisfaga la creciente necesidad de los habitantes del valle.

Pandemia NacionalDesde que en la década de los años ´50 se produjo el masivo traslado de la población campesina a las ciudades, el déficit habitacional ha sido una constante en la historia venezolana. Por ello, con sus bemoles, la situación de la industria inmobiliaria a escala nacional no es muy distinta a la observada en la capital de la República: una demanda que supera con creces la disponibilidad de unidades para compra y alquiler.Considerado como un mal estructural, es común oír decir a los promotores inmobiliarios y constructores que ningún Gobierno ha sabido dar respuesta efectiva al problema. El actual no es la excepción. La ineficacia de un Ministerio, creado especialmente para atender el déficit, queda demostrada cuando, tras ocho jefes de cartera en apenas cuatro años, el despacho es absorbido por otro Ministerio que busca alcanzar la meta de construir 250.000 unidades anuales.En un intento por dar chance al positivismo, Francisco Neri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), afirma que un esfuerzo conjunto entre Gobierno y empresariado permitiría acabar con el déficit en un plazo no menor a 10 años, pero ello significa reglas de juego claras y mayor impulso al sector privado, responsable de la edificación de 70% de las nuevas construcciones en el país. Sin embargo, el optimismo de Neri choca contra una realidad que parece obstaculizar toda esperanza. El año pasado, cuando el gremio rebozaba de entusiasmo ante la posibilidad de alcanzar 110.000 unidades en todo el país, la promulgación de las 26 leyes de la Habilitante hizo trizas los buenos augurios. Al cierre del año, apenas se concluyeron cerca de 70.000 viviendas, 15% por debajo de las 82.000 terminadas en 2007, mientras que las transacciones efectivas se redujeron 30% entre un año y otro.Sobre las causas de este descenso, el presidente de CIV hace énfasis en la inflación (30,9%) que afectó los costos de producción, el desabastecimiento de materiales de construcción y la inevitable subida de precios de las unidades terminadas. En cuanto al primer punto, Neri señala que los costos operativos se elevaron al menos 28,8% en lo que a insumos se refiere (algunos incluso remontaron un alza de 51%), amén del aumento de 30% del salario mínimo que incidió en, prácticamente, la totalidad de los trabajadores de la industria. A la par de este incremento, el sector enfrentó no pocos inconvenientes para proveerse de insumos básicos como cemento, cabillas y materiales calcáreos, en parte como consecuencia de los desequilibrios sufridos por la nacionalización de las empresas cementeras y la Siderúrgica del Orinoco (Sidor), cuyas producciones se mantienen a la baja a un año de iniciados los procesos de estatización. Ineludiblemente, estos factores incidieron en el precio de los inmuebles nuevos y de segunda mano, cuyos costos se elevaron en un promedio de 35%, lo cual conllevó a una desaceleración de la oferta y, por consiguiente, una reducción del ritmo de producción.

Futuro OscuroCon esta tela de fondo, el escenario no luce más favorable en 2009. “Aunque la meta del -desaparecido- Ministerio de Viviendas y Hábitat (Minvih) era terminar 107.000 casas este año, ojala las cosas mejoren y podamos llegar siquiera a 70.000. Pero lo vemos muy difícil”, acota Francisco Neri. Pese a ello, no todos los tonos de este cuadro son oscuros. Debido a la segura disminución de la demanda, por la caída del poder adquisitivo (que Datanálisis estima alrededor de 9% para este año), tanto Neri como Dinorah Moreno estiman que los precios de los inmuebles se mantendrán estables, previendo incluso una disminución hacia finales de año. “Nadie va a querer tener un inmueble frío, así que es posible una leve baja de precios para estimular la venta”, señala el presidente de la CIV. De vieja data, la preventa de inmuebles es un mecanismo que ha beneficiado a constructores y compradores por igual. A los primeros, porque obtienen capital de trabajo para la ejecución de nuevos emprendimientos, mientras que, para los segundos, se abre una brecha que facilita el financiamiento de su futuro hogar. No obstante, es una práctica común que los promotores inmobiliarios trasladen el valor del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) al precio final de la vivienda, lo que ha incidido en el aumento de los costos que ameritó la intervención de los poderes Ejecutivo y Legislativo, con miras a poner coto a uno de los indicadores que mayor impacto tiene en la inflación. La intención del Gobierno es prohibir el cobro del INPC con base en el costo final de la vivienda y limitarlo sólo al porcentaje de la inicial (generalmente 30% del valor del inmueble), así como impedir que el comprador cancele el aumento más allá de la fecha de entrega, convenido en el contrato que, por norma legal, es estipulado en 18 meses después del inicio de la construcción. En la práctica, un comprador puede esperar hasta cinco años antes de tener su llave en mano, período durante el cual ineludiblemente se encarece el bien. Consiente que algunos empresarios pudieron haber aplicado incorrectamente ese cobro, el presidente de la Cámara Inmobiliaria afirma que la medida podría convertirse en draconiana de no aplicarse con equidad. “Se califica al empresario como victimario, pero muchas veces los retrasos en la entrega obedecen a cuestiones ajenas al promotor”, afirma Francisco Neri. Las justificaciones sobran. Una versión reiteradamente ofrecida por el presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Fernando Azpúrua y secundada por los inmobiliarios, señala que obtener el permiso para el inicio de las obras puede tardar hasta dos años, una autorización del Ministerio del Ambiente se demora hasta año y medio y la venia de la autoridad municipal otros seis meses; ello sin contar con obstáculos menores, como problemas sindicales, protestas comunitarias, empalme del inmueble a la red de servicios públicos y consecución de materiales, entro otros. “Ese tiempo se traduce en costos se trasladan al inmueble”, afirma Dinorah Moreno, para quien la solución radica en agilizar la entrega de los permisos; mientras que Francisco Neri aboga para que la ley que regirá la materia tome en cuenta los obstáculos propios del negocio y permita flexibilizar los plazos. “Esperamos que la norma no sea un instrumento para paralizar las obras”.

En Vías de ExtinciónSi la contracción que afecta a las transacciones de compra-venta es motivo de preocupación para edificadores e intermediarios, la drástica reducción de unidades para alquiler hace bastante rato que superó los niveles de alarma, con el agravante de tratarse de un mercado que, hace varias décadas, vio desaparecer las iniciativas para la construcción de unidades específicamente enfocadas en el arrendamiento. Los números hablan por si solos. Hace cinco años, la proporción de inmuebles se dividía en 70% para la venta y 30% para el alquiler. Hoy el mercado de arrendamiento se ha reducido a 8% de las viviendas disponibles. ¿La causa? Seis años de congelamiento y regulación de cánones, por lo que los propietarios prefieren vender o mantener desocupados inmuebles secundarios para evitar los controles. Vigente desde abril de 2003, la congelación de los alquileres y la regulación del canon según la antigüedad del inmueble (están sujetos a esta medida las edificaciones levantadas antes de 1987) se ha vuelto una espada de Damocles para los propios inquilinos, toda vez que los apartamentos disponibles para este segmento prácticamente se limitan a aquellos escapan a la regulación. El tema tiene dos vertientes que afectan por igual al usuario. Por un lado, al no estar sujetos a fiscalización, el precio de estas unidades se incrementa mes a mes. Incluso, avisos clasificados ofrecen apartamentos en alquiler “por día”, en abierta violación de la normativa y bajo la mirada indiferente de las autoridades. Asimismo, la regulación estimula el alza de precio de las habitaciones en alquiler, cuyos costos fácilmente superar el monto de la mensualidad máxima que cobra la banca por un crédito de política habitacional (Bs.F. 2.387). La medida ha traído otro problema menos visible, pero quizás con mayores implicaciones: el colapso de las edificaciones reguladas. “Sólo en Caracas existen unos 5.000 edificios bajo regulación, cuyos cánones no alcanzan para el adecuado mantenimiento, por lo que comienzan a colapsar servicios como ascensores, tuberías de aguas blancas y servidas, aseo e iluminación, en detrimento de la calidad de vida de los inquilinos”, acota Felipe Martínez, presidente de Cámara de Bienes Raíces. Con miras a subsanar la merma de unidades para alquiler, la reforma a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, promulgada el año pasado, destaca el alquiler como una forma de consumo en vivienda, lo que obligó al desparecido Minvih a decretar que 10% de las unidades que componen los nuevos desarrollos deben ser destinadas al alquiler. Para suerte de algunos y desgracia de muchos, la norma no está vigente por falta del respectivo reglamento.
Centros Comerciales. Hace 10 años había un centro comercial por cada 90.000 habitantes, pero a pesar del crecimiento queda mucho potencial por explotar.

Pocos y CarosTratándose de una necesidad de primer orden como el techo propio, es lógico que la construcción de viviendas acapare la atención de los desarrolladores inmobiliarios. De hecho, este mercado representa 94% de las unidades disponibles en el país (82% son apartamentos y 12% casas unifamiliares), mientras que las edificaciones destinadas a locales comerciales y oficinas apenas significan 4% y 2% de la torta, respectivamente.Justamente por esa pequeña participación en el mercado de bienes raíces, en los segmentos de centros comerciales y oficinas se encuentra uno de los mayores potenciales de desarrollo de la industria, no sólo por la alta demanda, sino por su elevado nivel de revalorización. Arnold Moreno, presidente de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales (Cavececo), recuerda que desde el boom de los mall, a finales de los 90, el sector viene creciendo a una tasa interanual de entre 7% y 12%, y pese a que, para este año, se espera un descenso en la demanda, estiman un alza de al menos 5% sustentado en la culminación de varios proyectos actualmente en ejecución a escala nacional. Las proyecciones tienen en los estándares internacionales su mejor justificación. Según Moreno, en países de Europa y Estados Unidos existe un centro comercial por cada 8.000 habitantes, mientras que en Venezuela existe un mall por cada 50.000 habitantes. “Hace 10 años había un local por cada 90.000 habitantes, pero a pesar del crecimiento queda mucho potencial por explotar”. En números constantes y sonantes, dependiendo de los servicios ofrecidos, calidad de la construcción y ubicación geográfica, el costo de venta actual por metro cuadrado de local comercial oscila entre 10.000 y 25.000 bolívares fuertes. No obstante, la venta es una opción que ha venido perdiendo vigencia en este negocio y ha sido desplazada por el arrendamiento, cuyos costos por metro cuadrado varían entre 60 y 150 bolívares de los nuevos.Y vaya que estos segmentos esconden un negocio redondo. Informaciones de la franquicia inmobiliaria Century 21 señalan que, a mediados del año pasado, el costo de los locales comerciales y de oficinas se había disparado entre 50% y 60% en comparación con el año anterior, y aunque en menores proporciones, la tendencia alcista se mantendrá a lo largo del 2009. Respecto a las oficinas, Dinorah Moreno reconoce un potencial incluso superior. “Los edificios para este fin se venden incluso en planos, por lo existe una altísima demanda represada que si bien atañe principalmente a Caracas, se proyecta a todo el país”, acota.La afirmación encuentra eco en las palabras del presidente de Cavececo, quien asegura que si bien la capital sigue dominando el mercado, en cuanto a precios se refiere, la poca disponibilidad de espacios dificulta la concreción de nuevos proyectos. Es más, señala que desde hace dos años el crecimiento de la construcción en la provincia supera por mucho al de Caracas, ofreciendo ventajas competitivas que minimizan el impacto de los menores precios para los vendedores y ofreciendo al comprador o inquilino facilidades para hacerse con un negocio propio.

Por Jesús Hurtado.

Tomado de: http://www.gerente.com/revistas/gerente/0509/venezuela/elpais1_0509.html

Manuel Alfredo Rodríguez // Edificios viejos

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

En esta oportunidad nos corresponde analizar la venta por acciones de apartamentos en los denominados "edificios viejos". Trátase del dueño de un edificio con más de treinta años de construido en el que habitan cuarenta familias en cuarenta apartamentos. Un día, los inquilinos manifiestan interés en comprar los apartamentos. Por ser un edificio viejo es muy difícil llevarlo al "régimen de propiedad horizontal" (venta por separado de cada apartamento). Por ello, el dueño decide contratar los servicios de un abogado para que resuelva: ¿Cómo negociar cada apartamento?

El profesional del derecho plantea crear una compañía anónima formada por cuarenta acciones. El dueño del edificio figura como Director de la sociedad recién constituida. Luego éste vende ante la oficina de Registro Inmobiliario el edificio a la sociedad compradora, de tal forma que dentro del activo social quedará el edificio. Más tarde, el Director (ex dueño del edificio), ofrecerá en venta cada acción a cada poseedor inquilino u ocupante de cada apartamento. Tenemos que, la Acción Nº1 será asignada en propiedad a quien habite el apartamento número uno, al pagar su precio. La Acción Nº2 se asigna por compra al poseedor inquilino del apartamento dos y, así sucesivamente. Cada acción tendrá un precio en atención al valor del apartamento en cuestión.
Surgen las preguntas:

¿Qué compró cada inquilino?

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

Efectuado lo anterior:

¿Quién es el dueño de cada apartamento?

¿Se ha cometido delito con lo explicado?

¿Permite la Ley ejecutar la "ingeniería jurídica" dibujada?

¿Qué puede vender el inquilino?

¿Quién puede vender cada apartamento?

¿Qué relación jurídica hay entre una acción y un apartamento?

Respondemos en el mismo orden planteado.

Cada ocupante del inmueble adquiere en propiedad una acción: "No está comprando el apartamento que habita". Por ser un edificio viejo, la Ley dificulta llevarlo al "régimen de propiedad horizontal". El dueño de cada apartamento es la compañía, a su vez, ésta es representada por el ex dueño del edificio y de forma conjunta, por aquellos que hayan adquirido acciones. En ningún momento se ha delinquido; por el contrario, se arguye: "La Ley no protege al negligente". Dicha práctica es lícita y causa plenos efectos jurídicos válidos.

No existe prohibición legal para efectuar lo reseñado. De hecho, más tarde, el inquilino puede vender la acción de su propiedad a cualquier tercero in- teresado; son negociables. La compañía puede vender el apartamento por ser la propietaria del edificio. No hay vínculo legal entre una acción y un apartamento en particular; son dos bienes distintos y autónomos.

De lo anterior, se concluye: Tenemos un dueño originario del edificio que ha recibido el precio de venta al traspasar el inmueble de su propiedad a la compañía. Existe una sociedad mercantil representada por el ex dueño vendedor del edificio, y otros, los propietarios de las acciones.

Cada comprador de acción "asignada a cada apartamento", pagará el precio de ella a la sociedad emisora. La compañía como parte de su activo, recibirá el precio de cada acción emitida por ella. El ex dueño del edificio quedará liberado de los gastos de mantenimiento del mismo, éstos han pasado a ser carga u obligación de la compañía (léase, de los accionistas o inquilinos).

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.

asomivis@cantv.net

Tomado de: http://www.eluniversal.com/2007/07/03/opi_46281_art_edificios-viejos_337391.shtml

Cinco nuevas tecnologías de comunicación

Que complementan al correo electrónico

Por Gerald Chait

Cada negocio depende de la comunicación efectiva con sus clientes. La comunicación no transmite solamente información, inspira confianza, construye la credibilidad, estimula la participación y genera lealtad.

Pero en el actual ambiente de negocios, global, de alta tecnología, de cambios rápidos, ¿cómo asegura usted que se está comunicando efectivamente?

LA REFERENCIA – CARA A CARA No cabe duda que la comunicación cara a cara es el método más efectivo para la mayoría de las personas. ¿Por qué? A causa de su naturaleza de ida y vuelta. Es diálogo. Los oyentes no son participantes pasivos. Cuándo alguien nos habla, nosotros mandamos una corriente continua de respuestas hacia ellos. Algunas son verbales, pero muchas, la mayoría, no lo son. Estas respuestas tienen el poder de cambiar el mensaje del hablador.

Además, ellos tienen el poder de cambiar la manera en que otros oyentes interpretan ese mensaje. (De la misma forma, los otros oyentes tienen el poder de cambiar la interpretación que usted hace). Desafortunadamente, sin embargo, la naturaleza global de los negocios hace imposible realizar encuentros cara a cara en cada comunicación. Entonces, ¿cuáles son las alternativas? Específicamente, ¿cuáles son las alternativas ofrecidas por la tecnología?

EL PUNTO DE PARTIDA: EL CORREO ELECTRÓNICO Los beneficios del correo electrónico son numerosos y bien conocidos e incluyen (pero no están limitados a):

•El correo electrónico es un excelente mecanismo para distribuir información entre la gente. Es rápido y con buena relación costo/efectividad.

•Es increíblemente conveniente - usted puede comunicarse fácilmente a través de distintos husos horarios.

•Proporciona una útil prueba electrónica documental.

•Puede ahorrar mucho tiempo porque la mayor parte de las formalidades que rodean una llamada telefónica son vistas como innecesarias en el correo electrónico.

•Permite al receptor leer y responder un mensaje según su disponibilidad de tiempo.

•La redacción, la gramática y la puntuación en un correo electrónico pueden ser revisadas y editadas antes de ser finalmente mandando. Pero el correo electrónico tiene sus limitaciones:

•Su falta de sutilezas sociales es una espada de doble filo. Sin el beneficio de otras formas de comunicación, a veces es difícil de interpretar el tono de un correo electrónico, y esto puede hacer que algunos mensajes sean ambiguos.

•No es ideal para las comunicaciones críticas. Para muchas personas, los correos electrónicos no son comunicaciones en "tiempo real". Todos tenemos correos sin dirección situados al final de la lista. Porque los correos electrónicos son tan fáciles de ignorar, también son fáciles de olvidar. •Irónicamente, la eficacia en la diseminación de los correos electrónicos ha sido uno de los mayores impedimentos para su eficacia en la comunicación. Es tan fácil mandar correos electrónicos - y son tan anónimos – que nuestras bandeja ahora se inundan con correos no solicitados. Consecuentemente, siempre los correos electrónicos se ven con alguna sospecha. A veces es difícil identificar los correos electrónicos legítimos, pero se hace muy fácil borrarlos. •Porque típicamente los emisores de los correo electrónico están geográficamente (y a menudo, culturalmente) alejados de los receptores, ellos no tienen indicaciones inmediatas, visuales y auditivas que los ayude a escribir los mensajes a medida que los tipean. Pero no hay necesidad de ‘tirar todo por la borda’. El correo electrónico es una excelente solución a muchas necesidades de comunicación. Y para aquellas para los que no están preparados para resolver, hay tecnologías nuevas, y más apropiadas que son desarrolladas para el trabajo...

EL COMPLEMENTO PERFECTO: TECNOLOGÍAS WEB 2.0

La Web 2.0, un término acuñado por O'Reilly Media (una compañía Norteamericana de medios) en 2004 se refiere a una segunda generación de servicios basados en Internet que permiten que las personas colaboren y compartan información en línea de nuevas formas. Las tecnologías de la Web 2.0 se definen bien en ]www.wikipaedia.org , que sugiere que estos sitios permiten a sus usuarios (miembros) crear y compartir el contenido, inclusive explorar y discutir ideas, opiniones, iniciativas y asuntos.

La Web 2,0 es todo sobre la comunicación. Es la evolución de Internet de una biblioteca interminable de páginas estáticas a un mundo interminable de conversaciones. Estas páginas pueden ser restringidas a individuos particulares (por ejemplo, el ejecutivo), o abierta a todos los miembros. La única diferencia es que la interacción sucede en el ciberespacio, y aquellos que toman parte pueden estar sentados detrás de un teclado casi igual en cualquier lugar del planeta. Importante, la comprensión del mensaje que hace el lector en la comunicación de la Web 2.0 es determinada, no solamente por el editor sino también por las respuestas (por ejemplo, los comentarios) de la audiencia.

Además, el mensaje real del editor tiende a ser mucho más fluido al ser, también, informado por las respuestas de la audiencia. Es decir, los servicios de la Web 2.0 son mucho más parecidos a conversaciones cara a cara que cualquier otra tecnología de comunicación antes de ellos.

Entonces, ¿cuáles son estas éstas tecnologías en las que deberíamos estar poniendo el ojo? Las dos más notables son los "Wikis" y los "Blogs". Las siguientes definiciones son de http://www.wikipedia.org/ , una enciclopedia en línea desarrollada como un wiki.

•Wikis - Un wiki es un tipo de sitio Web que permite a los usuarios agregar fácilmente, quitar o de otro modo editar y cambiar el contenido. Esta facilidad de interacción y operación hace de un wiki un instrumento efectivo para la escritura colaborativa. Los ejemplos incluyen Wikipedia http://www.wikipedia.com/ y wikiwikiweb http://www.wikiwikiweb.com/.

•Blogs - Un weblog, que es acortado generalmente a blog, es un tipo de periódico o diario en línea que permite a alguien dar su opinión sobre algo. Los blogs a menudo proporcionan comentarios o noticias e información sobre un tópico particular. Un blog típico combina textos, imágenes, y conexiones a otros blogs, a páginas Web, y a medios. Los blogs son generalmente basados en textos, pero pueden incluir fotografías, videos o audio (podcasting).

Los blogs pueden ser presentados de una forma que crea una conversación entre usuarios. Cómo ejemplo, vea el blog de viajes Sydney Morning Herald http://blogs.smh.com.au/lostintransit/.

OTRAS TECNOLOGÍAS ÚTILES

•SMS - el Servicio de Mensajes Cortos (SMS) es un servicio disponible en la mayoría de los celulares digitales (y otros dispositivos móviles, por ejemplo las computadoras de bolsillo, u ocasionalmente las computadoras de escritorio) que permite mandar mensajes cortos entre celulares, otros dispositivos portátiles e incluso teléfonos fijos.

•Podcast - Podcasting es una forma de distribuir archivos multimedia, tal como programas de audio o video, por Internet, utilizando sindicación de contenidos, para la reproducción en dispositivos móviles y computadoras personales.

•Webinars - Las conferencias Web son utilizadas para realizar reuniones de grupos o presentaciones en vivo por Internet. En los primeros años de Internet, los términos "conferencia Web" y "conferencia por computadora" fueron utilizados para referirse a grupos de discusión conducidos por un tablón de mensajes (vía publicación de mensajes de texto), pero el término ha evolucionado para referirse a reuniones en ‘vivo’ o "sincrónicas", mientras que la publicación de mensajes de discusión es denominada ‘foro’, "tablón de mensajes", o "boletín".

Un webinar es un seminario que es realizado sobre la Web. Es un tipo de conferencia Web. En contraste a un Webcast, que es la transmisión de información en una dirección sóla, un webinar es diseñado para ser interactivo entre el presentador y la audiencia. Un webinar es en ‘vivo’ en el sentido en que esa información es transmitida según una agenda, con un horario de comienzo y de finalización. En la mayoría de los casos, el presentador puede hablar por una línea telefónica estándar, con información que va presentando en la pantalla, y la audiencia puede responder por sus propios teléfonos, preferiblemente un teléfono de manos libres. Aunque no son considerados necesariamente Web 2.0, los Webinars pueden ser un mecanismo útil para la distribución de información y discusión en organizaciones basadas en afiliación y los SMS pueden proporcionar confirmaciones importantes o urgentes.

CONCLUSION

El correo electrónico es – y continuará siendo – una útil y conveniente herramienta de comunicación. De hecho, con la aparición de nuevas tecnologías que son más directas, más inmediatas, o más similares a una comunicación cara a cara, el correo electrónico sigue mejorando. Mientras los negocios suplementen el uso del correo electrónico con otras tecnologías de comunicación, este será reservado cada vez más para esas comunicaciones para las que son ideales.

Gerald Chait es GM de Ventas y Marketing del Software Design Group (SDG): realizan Desarrollo de sitios de Internet, Diseño, Optimización para Motores de Búsqueda, Soporte de Redes, Soluciones de Tercerización, Asistencia Técnica, Desarrollo de Aplicaciones, Venta de Hardware & Software. Fuente:http://www.e-estrategia.com.ar

GOOGLE CHROME EN ESPAÑOL

Si bien la empresa planeaba realizar un anuncio simultáneo en distintas ciudades del mundo, la información se filtró y Google debió salir a confirmar que está disponible su navegador. Descargalo gratis aqui 

Google vuelve a confirmar que planea dar pelea en todos los frentes en donde su competencia tenga alguna presencia. Ya lo hizo al presentar sus herramientas de Office para internet y ahora su nueva apuesta apunta a un mercado dominado por el Internet Explorer de Microsoft, que ha perdido espacio a manos de Firefox.

Hablamos de Google Chrome, el navegador web desarrollado por la propia Google.

"Al igual que todos los usuarios de internet, pasamos cada vez más tiempo en línea y hacemos cosas que nunca imaginamos hacer con el primer navegador de hace ya más de 15 años", explican en el blog oficial de la empresa y agregan que Chrome nació tras "pensar seriamente cómo sería un navegador si empezáramos desde cero y si aprovecháramos los mejores componentes y recursos que andan por ahí".

Luego explican que Chrome es "más bien una plataforma para correr aplicaciones y páginas web. Eso es justamente lo que nos pusimos a construir. Por eso hoy estamos lanzando la versión beta de un nuevo navegador de código abierto: Google Chrome".

Si bien por ahora está disponible para Windows, en Google explican que trabajan para desarrollar Chrome para Mac y Linux.

Este browser posee un motor de JavaScript llamado V8 y es "más poderoso para impulsar la siguiente generación de aplicaciones web que ni siquiera son posibles en los navegadores de hoy".

Para explicar cómo se utiliza este browser, Google puso a disposición de los internautas un libro online.

Las principales características

-Un cuadro para todo: Búsqueda en la web. Historial web. Barra de direcciones. Sugerencias mientras escribes. Todas estas funciones de navegación desde un mismo cuadro.

-Nuevas pestañas: Cada vez que abras una pestaña nueva tendrás un resumen visual de los sitios web más visitados, de los buscadores más utilizados, de las últimas pestañas que has cerrado y de las últimas páginas que has guardado como marcador.

-Accesos directos a aplicaciones: Permite utilizar aplicaciones web sin abrir el navegador. Los accesos directos de las aplicaciones pueden iniciar tus aplicaciones online favoritas.

-Pestañas dinámicas: Se pueden crear ventanas nuevas a partir de las pestañas del navegador simplemente arrastrándolas. Permite agrupar varias pestañas en una única ventana u organizarlas según le interese al usuario.

-Control de fallas: Cada pestaña funciona de forma independiente en el navegador, de modo que si una aplicación falla, el resto de pestañas seguirán funcionando.

-Modo incógnito: ¿Quieres que las páginas que visitas no aparezcan en el historial web? Elige el modo incógnito para navegar de forma privada. Similar al sistema que incorporará Microsoft en su Internet Explorer 8.

-Navegación segura: Google Chrome advierte si se está a punto de visitar un sitio web inseguro que pueda alojar software malintencionado o hacer phishing.

-Marcadores instantáneos: Para guardar como favorita una página web sólo se tiene que hacer click en el ícono en forma de estrella situado a la izquierda de la barra de direcciones.

-Importación de configuración: Con Chrome se puede continuar con los mismos marcadores y contraseñas del navegador que se utiliza actualmente.

-Administración de descargas: El estado de la descargar se observa en la parte inferior de la ventana.

Descargalo gratis aqui

Implicaciones legales de la correspondencia escrita en las negociaciones inmobiliarias

Cuide bien lo que dice su correspondencia escrita  y evite comunicaciones precipitadas o improvisadas

En el proceso de negociación de una operación inmobiliaria pueden llegar a intercambiarse muchas comunicaciones escritas. En una venta, por ejemplo, a un comprador interesado muchas veces se le pide que “pase la oferta”. Es frecuente que esa oferta se comunique a la ligera, sin pensar bien lo que se escribe y, sobre todo, sin verificarse previamente la titularidad  del inmueble y su situación legal. También es común que el vendedor responda con una aceptación descuidada, o con el envío de un modelo de  documento que lo comprometa. Y todo esto puede ocurrir con un simple intercambio de e-mails.

 La naturaleza consensual de la venta y del arrendamiento

Debe tenerse mucho cuidado con las comunicaciones escritas en las negociaciones de ventas y arrendamientos. La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente (el registro es una formalidad para que la venta tenga efectos frente a terceros; no es necesario para que la venta exista entre las partes). De manera similar sucede con el arrendamiento.

El acuerdo entre las partes se forma con el intercambio del consentimiento, el cual puede expresarse de muchas maneras, e.g. por e-mail, verbalmente y aún tácitamente, es decir a través de comportamientos que permitan inferir de manera inequívoca la voluntad. Por lo tanto, para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, o un contrato de reserva u opción mal redactado, pueden hacer nacer una venta perfecta y dar lugar a demandas por cumplimiento o daños y perjuicios.

Los pre-contratos o contratos preparatorios de venta

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato o con la firma de un documento privado o notariado, los precontratos o acuerdos preliminares son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. Esta es la finalidad de las llamadas

opciones, reservas o promesas de compraventa, cuando están bien  redactadas. También pueden aprovecharse estos contratos preparatorios para aclarar el valor de la correspondencia y tratos anteriores (lo que es útil cuando se han cometido errores o imprudencias) y regular la forma de las comunicaciones que se intercambien hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta.

Precauciones elementales Antes de enviarle a su contraparte una comunicación escrita sobre la negociación, asegúrese de tomar las siguientes previsiones elementales:

Si usted está interesado en comprar, no ofrezca hacerlo sin antes verificar la titularidad del inmueble y su situación jurídica. Tampoco lo haga si no está completamente seguro de que podrá cumplir lo que ofrecerá.

Cuando haga una oferta, evalúe la conveniencia de establecer un plazo y otras condiciones que determinan su efecto legal.

Prefiera las notas breves, claras y precisas en cuanto a lo expresado. Evite correos comprometedores sin pensar muy bien cada palabra.

Procure aclarar en los contratos preliminares (opción, reservas etc.) el valor de las comunicaciones pasadas y regular las futuras.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios califica como "oferta pública" a los anuncios publicitarios de inmuebles en alquiler. Redáctelos cuidadosamente como "invitaciones a ofrecer" y evite posibles problemas.

Consulte a su abogado antes de enviar comunicaciones escritas o firmar opciones y reservas, y pídale consejo acerca de su redacción.

TIPOS DE CLIENTES SEGÚN PNL

TIPOS DE CLIENTES SEGÚN PNL (Parte 1)

TIPOS DE CLIENTES SEGUN PNL (PARTE 2)